나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50420 [1] 경기도 용인시 처인구 운학동 254-4 운학스타빌 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 처인구 운학동 소재‘운학초등학교’동측 인근에 위치하고 인근에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2018.06.29) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25.대상:외국인등/용도:단독주택다가구연립다세대아파트(국토부제2025-1058호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차인 전상렬)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50420 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 운학동 254-4 운학스타빌 에이동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000 원

토지면적: 83.62㎡ (약 25.3 평)

건물면적: 49.98㎡ (약 15.1 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재

주의사항: 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 전상렬)로부터 2026년 4월 22일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 용인시 처인구 운학동 소재 ‘운학초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호이며, 사용승인일은 2018년 6월 29일입니다. 외벽은 치장벽돌 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.

3.4. 토지 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3.5. 인접 도로 상태

남동측으로 도로와 접해 있습니다.

3.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25, 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 10월 22일자 서울보증보험의 가압류(말소예정)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 아래와 같습니다.

* 갑6 (2021.10.22) 서울보증보험 가압류

* 갑7 (2022.02.21) 신용보증기금 가압류

* 갑11 (2023.10.17) 대전광역시 압류

* 갑12 (2024.01.10) 신한카드 가압류

* 갑13 (2024.02.22) 국민건강보험공단 압류

* 갑14 (2026.01.29) 주택도시보증공사 강제경매 (말소기준권리)

* 을1 (2022.11.04) 전상렬 주택임차권 (말소예정)

4.3. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 주의사항에 명시된 HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 양수진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-01

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 전상렬

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-28

확정일자: 2020-08-12

배당신고일자: 2022-11-04

대항력: 없음 (HUG 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하였으며, 등기부 상 해당 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.)

4.5. 인수 보증금 합계

0원

4.6. 총 등기부채권액

171,771,177원

5. 상권분석

5.1. 최근 매매 사례 비교

본건과 동일한 단지인 ‘운학스타빌 A동’의 2층, 전용면적 49.98㎡가 2025년 9월 25일에 145,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 144,000,000원과 유사한 수준이며, 건축 연도(2018년) 또한 동일합니다.

인근의 ‘휘닉스빌라’(206.58㎡, 1998년식)가 2026년 7월 25일에 115,000,000원에 거래되었으나, 이는 면적과 건축 연도가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. ‘해강전원빌리지(나동)’(35.8㎡, 1998년식)는 2023년 12월 3일에 63,000,000원에 거래되었습니다.

5.2. 시세 분석

본건은 운학스타빌 단지 내 최신 건물(2018년식)에 해당하며, 전용면적 49.98㎡ 기준으로 최근 실거래가 및 감정가가 144,000,000원 ~ 145,000,000원 수준임을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준으로 형성되어 있다고 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 교통

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치하며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성도 양호한 편입니다.

6.2. 교육시설

‘운학초등학교’가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.3. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경 관련

임차인 전상렬 씨의 경우, HUG와의 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으나, 만약 이 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 협상이 발생할 경우 리스크가 될 수 있습니다. 다만, 확약서 내용대로 진행된다면 인수되는 보증금은 0원입니다.

7.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한이 중첩되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 및 특정 용도에 대한 거래 허가 구역 지정은 유의해야 합니다.

7.3. 기타

임대 관계가 미상인 임차인이 있는 경우, 해당 임차인의 점유 관계 및 명도 가능성을 사전에 파악하는 것이 중요합니다. (양수진 임차인)

8. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 운학동에 위치한 운학스타빌 다세대주택으로, 2018년식 건물에 해당하여 비교적 신축에 속합니다. 동일 단지 내 최근 매매 사례가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세는 안정적인 것으로 판단됩니다. 채권자인 HUG는 임차인 전상렬 씨와 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 대한 확약서를 확보한 상태로, 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 복잡한 토지 이용계획 및 제한 상태, 그리고 임대 관계가 미상인 임차인이 있다는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

* 동일 단지 내 실거래가 확인되어 시세 안정성 높음

* 임차인 관련 인수 부담(보증금) 없음 (HUG 확약서 확인)

* 운학초등학교 인근 입지

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본건의 감정가는 144,000,000원이며, 동일 단지(운학스타빌 A동, 2층)의 최근 매매가는 145,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 및 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 경쟁 상황 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 약간의 상향 조정을 통해 안전하게 낙찰받는 전략을 추천합니다.

10.2. 제시 금액

150,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.