나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30225 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 113-4 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡1동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2001. 09월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 공동주택 건물 내의 4층402호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감. 내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 븍서측 및 북동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함) 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항 등은 미상임. (2)본건 다세대주택은 통칭"나성빌라 가동" 4층402호로 호칭함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30225 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 113-4, 4층 402호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 부흥로355번길 30, 4층 402호)

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 26.36㎡ (약 7.97평)

토지지분: 26.355㎡ (약 7.97평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.62㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "심곡1동 행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 유사한 형태의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북서측 및 북동측으로 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 15일자 울산세무서장의 압류(을구 12번)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 을구 9번 주택임차권 (권리자: 김현석, 권리금액: 170,000,000원, 접수일자: 2023-04-07): 임차인의 전입일자(2021-02-25)는 말소기준권리(2021-07-15)보다 선순위이나, 등기부등본 상 을구 9번은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 임차인 현황에는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다. 또한, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있어, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

- 채권자(주택도시보증공사)가 신청한 강제경매(을구 18번)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

- 그 외 다수의 압류 및 가압류 권리(울산세무서장, 국민건강보험공단, 서민금융진흥원, 창원시, 마산세무서장, 부천시 등)는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

- 등기부채권 총액은 178,916,489원입니다.

4. 상권분석

본건은 일반 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

2001년 9월경 사용승인을 득한 건물로, 연식에 따른 리모델링 또는 신축 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중에 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 2001년 9월 사용승인을 받았습니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 생활 편의시설 접근성도 무난할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

- 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. (허가 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 해당 기간 내에 계약 시 관할 시군구청의 허가를 받아야 하므로 거래 시 제약이 따를 수 있습니다.

- 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에는 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있어 혼재된 정보가 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었다고는 하나, 권리 분석 시 해당 부분을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

- 건물 연식: 2001년에 사용승인을 받아 건물 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 8,200만 원입니다.

주변 시세 및 건물 면적 등을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 관련 권리 관계에 다소 혼재된 정보가 있으나, '인수 보증금 합계 0원' 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출 정황으로 보아 인수되는 채무는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, '토지거래허가구역'으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요하며, 이는 매각 후 환금성에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

-HUG 인수 보증금 미인수: 임차인의 보증금 1억 7천만 원을 인수하지 않아도 되는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

-편리한 교통 및 주거 환경: 버스정류장 인근에 위치하고 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 편의성이 양호합니다.

-향후 재건축/리모델링 가능성: 2001년 준공된 건물로, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래 가격이 ㎡당 약 250만 원 ~ 330만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(59.62㎡)에 이를 적용하면 약 1억 5천만 원 ~ 1억 9천만 원 범위로 추정됩니다.

특히, 2026년 3월 거래된 71.28㎡ 면적의 삼성퍼스터빌(162-36)이 2억 3,500만 원에 거래되어 ㎡당 약 329만 원의 높은 시세를 형성하고 있습니다. 본건 건물 면적이 이보다 약간 작지만, 감정가 수준(약 305만 원/㎡)은 이러한 고가 거래 사례와 유사한 수준입니다.

'토지거래허가구역'이라는 제약 조건과 권리 관계의 일부 혼재된 정보를 고려하여, 감정가 수준에서 소폭 상향된 금액으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 185,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.