나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30200 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "지하철 1호선 부천역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 부천역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물내 제7층 제701호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, '교육연구시설(학원) 아파트(도시형생활주택-원룸형)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30200 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 7층701호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형) (건축물대장 상 교육연구시설(학원), 아파트(도시형생활주택-원룸형), 제2종근린생활시설 복합)

감정가: 1억 2천 1백만원

토지면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

건물면적: 19.57㎡ (약 5.92평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, 지하철 1호선 부천역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 부천역과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하고, 시내외로의 접근성이 양호합니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지로 구성된 일단의 부정형 토지이며, 현재 '교육연구시설(학원), 아파트(도시형생활주택-원룸형)' 및 제2종근린생활시설 용도의 건물 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건은 북측으로 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 경매 종결 이후이므로 낙찰 후 직접적인 거래 제한은 없을 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2026.01.26.)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 요약 상 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(을3) 및 서울보증보험의 강제경매(갑6)는 말소 대상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 특이사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원. 한국토지주택공사(LH)의 임차권이 등기되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

등기사항 특이사항:

* 소유권 이전: 이승호, 임종규, 최기선 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 주택임차권: 한국토지주택공사(LH)가 118,000,000원의 보증금으로 임차권을 설정하였으나, 대항력이 없어 말소될 예정입니다.

* 강제경매: 서울보증보험이 120,285,643원의 채권으로 강제경매를 신청하였으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

1.3. 상권분석

건축물 개요: 본건이 속한 건물은 '대준블루온'으로, 2014년 1월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 해당 호수는 7층 701호이며, 전용면적은 19.57㎡(약 5.92평)입니다. 건물은 공동주택(도시형생활주택-원룸형), 교육연구시설(학원), 제2종근린생활시설 등으로 복합 용도로 사용되고 있습니다.

주변 건물 유형: 본건 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 및 주거 복합 지구의 특성을 보입니다.

시세 동향: 최근 주변의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 서진베스트빌(31.01㎡)이 8,300만원, 2026년 3월 현대빌리지7차(71.1㎡)가 1억 8,000만원, 2026년 4월 삼성퍼스터빌(71.28㎡)이 2억 3,500만원에 거래되었습니다.

시세 분석: 본건은 전용면적 19.57㎡(약 5.92평)의 초소형 도시형생활주택으로, 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례와는 면적 및 주거 유형에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가(1억 2천 1백만원)는 약 618만원/㎡ 수준으로, 주변 다세대 주택의 단위 면적당 시세(약 250만~330만원/㎡)에 비해서는 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 위치 및 도시형생활주택의 특성을 반영한 것으로 보이나, 소형 면적임을 감안할 때 일반적인 시세보다 상회하는 수준일 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 건물 내에는 승강기, 주차장 등의 기본적인 편의시설이 설치되어 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 원룸형 도시형생활주택으로 1~2인 가구 거주에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

교통 및 접근성: 지하철 1호선 부천역이 가까워 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 인수 관련 조건이나 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

선순위임차권 관련 불명확성: '선순위임차권'이라는 문구가 있으나, 한국토지주택공사(LH) 임차권은 '대항력 없음'으로 명시되어 보증금 인수 부담이 없습니다. 그럼에도 불구하고 해당 문구가 언급된 이유는 추가적인 법률적 검토나 확인이 필요함을 시사합니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 경매 종결 시점 이후로 종료될 예정이므로, 일반적인 매수자에게는 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

임대 관계 미상: 현재 건물의 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 낙찰 후 공실 발생 가능성 또는 기존 임차인과의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

소형 면적의 제약: 전용면적 19.57㎡(약 5.92평)의 매우 작은 면적은 향후 재매각 시 수요층을 제한할 수 있으며, 시장 상황 변화에 따른 가격 변동에 민감할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 한국토지주택공사(LH)의 임차권에 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리인 서울보증보험의 강제경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 불분명한 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 필요합니다. 건물 자체의 면적이 매우 작다는 점도 향후 투자 가치 판단 시 고려해야 할 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 명확한 권리 관계에도 불구하고 불확실한 요소에 대한 면밀한 검토가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 뛰어난 교통 입지.

* 한국토지주택공사(LH) 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

* 일반상업지역 내 소형 주거 및 근린생활시설 복합 용도로 인한 잠재적 가치.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1억 2천 1백만원입니다. 주변의 유사 면적(소형) 직접 매매 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다. 주변 다세대 주택의 최근 매매가를 고려할 때, 본건의 감정가는 단위 면적당 가격 면에서 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

'SGI 인수조건 변경'과 같은 불명확한 특이사항과 소형 면적의 제약을 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 이에 따라, 감정가의 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인 및 면적의 제약을 고려하여, 보수적으로 1억원 내외의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 (일금 일억원)

상기 예상 입찰가는 현 시점에서의 분석을 기반으로 한 제안이며, 최종 입찰 결정 전 반드시 권리 관계 최종 확인, 현장 조사, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.