나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30271 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3868 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 “학운3일반산업단지”내학운119안전센터 남서측 인근에 위치하며 인근은 동유형의 각급 공장 및 창고시설, 지원시설 등이 소재하여 전반적인 입지여건은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건에 접한 도로를 통하여, 인근 간선 도로와 연계됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 공업용부동산 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접 합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관 리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외 국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토 지정보과문의).

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 준불연판넬지붕 3층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감. 내벽 : 판넬 및 몰탈위페인트 마감. 바닥 : 칼라하드너 마감 등. 창호 : 하이샷시 마감.

이용상태

공장으로 이용중임. (별첨 “건물이용상황 및 임대상황” 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기시설(화물용포함) 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별첨 “지적 및 건물개황도” 참조. [위 와 같이 부합물 및 종물이 소재하는바, 경매 진행 시 참고 바람]

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 1층 소재 창고 약 24㎡) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30271 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3868 (신주소: 경기도 김포시 황금로323번길 18)

용도: 공장

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.2. 면적 및 건물현황

토지면적: 1179.20㎡ (약 356.72평)

건물면적: 1970.64㎡ (약 596.14평)

제시외 건물: 판넬조 판넬지붕 1층 소재 창고 약 24㎡ (약 7.26평) - 건물에 포함하여 일괄 매각

2.3. 감정가

총 감정가: 3,426,180,680원

등기부채권 총액: 3,549,019,200원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 “학운3일반산업단지” 내에 위치하고 있습니다.

학운119안전센터 남서측 인근이며, 주변은 동종의 공장, 창고시설, 지원시설 등이 소재하여 산업 활동을 위한 전반적인 입지 여건이 무난한 편입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 본건에 접한 도로를 통하여 인근 간선 도로와 원활하게 연계됩니다.

본건 남측으로 중로(폭 15m~20m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 편리합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 규제

토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 용도 사용 시 허가가 필요할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2019-10-30 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021-01-29 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

4.2. 등기부현황

토지 및 건물 등기부에는 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당, 지상권 설정 및 말소, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등 다양한 권리들이 등기되어 있습니다.

강제경매 개시결정 채권자는 고영지이며, 금액은 51,765,868원입니다.

다수의 압류 및 가압류 채권자(김포세무서장, 기술보증기금, 김포시, 국민건강보험공단, 인천광역시)가 존재합니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 본건 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 근저당 등)는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재가 없어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.4. 임차인 현황

* (주)유니셀텍, 윤 : 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2023-02-13. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2025-10-23. 대항력 없음.

* 메드웰주식회사, 정 : 보증금 80,000,000원, 차임 6,000,000원, 전입/사업일자 2022-11-02. 대항력 없음.

* 원 : 보증금 0원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2022-05-16. 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권분석

5.1. 산업단지 내 입지

본 물건은 학운3일반산업단지라는 조성된 산업단지 내에 위치하여, 관련 산업 활동을 하는 다른 기업들과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

주변에 유사한 공장 및 창고시설이 밀집해 있어 산업 인프라가 잘 갖춰진 편입니다.

5.2. 주변 산업시설

산업단지 내에는 다양한 제조업체, 물류 관련 시설, 기타 지원시설 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 이는 물건의 활용도 및 임대 가능성을 높이는 요인입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 기반시설

공장 및 산업단지 내 위치한 특성상 일반 주거지역의 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 지원 시설과의 연계성이 중요합니다.

산업단지 내 또는 인근 지역에 기본적인 업무 지원 시설이나 물류 관련 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

준공업지역, 일반산업단지, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재합니다. 향후 건축 행위, 증축, 용도 변경 등 계획 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 제시외 건물

약 24㎡ 규모의 제시외 건물(판넬조 창고)이 일괄 매각에 포함되어 있습니다. 해당 건물의 법적 지위, 철거 또는 이전 필요성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7.3. 채권자 및 채무 관계

강제경매 신청 채권자는 고OO이며, 채무 총액은 51,765,868원입니다.

다수의 압류 및 가압류 채권자가 존재하여 물건의 복잡성을 더할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 학운3일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 연면적을 갖추고 있어 다양한 산업 활동에 활용 가능성이 높습니다.

권리 관계상 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 행사에 따른 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

등재된 임차인은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

산업단지 내 위치는 사업 운영에 긍정적인 요인이지만, 다양한 토지 이용 규제를 사전에 면밀히 검토해야 하는 점은 유의해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 산업단지 내 핵심 입지로, 동종 업계와의 시너지 효과 및 관련 인프라 활용이 용이합니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고, 인수되는 권리가 없어 경매 진행 절차가 원활할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 대지와 건물을 활용하여 사업 확장, 임대 수익 창출 등 다각적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

감정가 3,426,180,680원을 기준으로, 주변 시세, 물건의 실제 상태, 향후 활용 가능성, 명도 예상 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 상세한 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.