나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500837 [1] 인천광역시 서구 검암동 505-16 신한파크빌6차 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 주로 본건과 유사한 공동주택으로 형성된 지역임.

교통상황

간선도로에 근접 위치하고, 차량 접근 무난시되며 지하철역이 인근하며 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 4층 402호로서, 사용승인일자 : 2011.10.19 외벽 : 석재돌붙임 마감. 내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 창호 : 플래스틱 및 알미늄섀시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 가까운 형상의 평탄한 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 포장소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2지구) , 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500837 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 505-16 신한파크빌6차 2동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 114,000,000원

토지면적: 32.36㎡ (약 9.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.80㎡ (약 12.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, "검암중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 본건과 유사한 공동주택 단지로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 간선도로와 근접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 지역은 제1종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(검암2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 주택 용도 취득 시 관련 규정을 따라야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경500837)으로 인한 기일 내 매각 (등기부상 갑구 5번, 접수일자 2026-01-30)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부상 을구 3번 주택임차권 (권리자: 조아름, 권리금액: 125,000,000원)은 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인천지방법원의 강제경매개시결정 등기

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 임차인 이한영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-23, 대항력 있음.

* 본 임차인은 보증금 및 차임이 기재되어 있지 않으나 대항력이 있는 것으로 명시되어 있어, 인수 시 권리 관계에 변동이 있을 수 있습니다. 보증금액이 미상인 점을 반드시 유의해야 합니다.

* 총평: 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이한영의 존재는 인수 여부 및 권리 관계에 있어 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변은 유사한 공동주택 단지들로 형성되어 있어 전형적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 상업 시설 이용은 인근 지역을 통해 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "검암중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철역 및 간선도로 접근성이 좋아 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 거주 환경은 무난할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이한영: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있는 것으로 명시되어 있어, 인수 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 등의 주택 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 지역입니다.

7. 종합 의견

인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가는 1억 1천 4백만원 수준입니다. 가장 큰 변수는 보증금 및 차임이 미상인 채 대항력이 있는 임차인 이한영의 존재입니다. 이에 대한 철저한 권리관계 분석과 협상이 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 주거 입지 및 교통 환경

* 인근 학교 등 생활 편의시설 접근성

* 감정가 대비 시장 가격 비교를 통한 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택들이 3.3㎡당 약 250만원에서 300만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건의 건물 면적(42.80㎡, 약 12.94평)을 고려할 때, 시장 가격은 약 1억 2천만원 내외로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이한영의 존재로 인한 잠재적 리스크와 보증금 미상 부분을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

현재 제시된 감정가 1억 1천 4백만원은 이러한 리스크를 반영하지 않은 가격일 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 다행이지만, 임차인과의 협상 및 법적 절차에 대한 대비가 필요합니다.

이에, 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 105,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 92% 수준이며, 시장가보다는 다소 낮은 금액으로, 리스크에 대한 안전 마진을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.