나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500727 [1] 인천광역시 서구 검암동 669-1 그랜드비스타 1동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '대인고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택(아파트, 다세대주택), 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500727 (1)

인천광역시 서구 검암동 669-1 그랜드비스타 1동 2층202호

도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 136,000,000원

토지면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

건물면적: 41.46㎡ (약 12.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치한 '대인고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 북측과 서측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 1월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(채권액 142,749,753원)입니다.

을구 7번 순위의 한국토지주택공사 주택임차권(보증금 134,600,000원, 전입일자 2022년 6월 27일, 확정일자 2022년 6월 2일)이 등기되어 있으나, 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항에도 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 본 건 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

전반적인 권리 분석 결과, 낙찰자는 모든 부담을 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 인근에 공원 등이 있어 주거 쾌적성도 갖추고 있습니다. 최근 2026년 1월 거래된 주변 다세대주택의 사례를 보면, 30.72㎡ 면적이 9,300만원, 62.67㎡ 면적이 17,900만원, 72.87㎡ 면적이 18,300만원에 거래되었습니다. 이를 통해 해당 지역의 시세는 공급면적 3.3㎡당 약 830만원에서 1000만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 건축되었으며, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다. 인근에 대인고등학교가 소재하며, 주거 지역 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 또는 외국인의 주택용도 취득에 대한 허가 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로, 해당 기간 내 매수 시에는 허가 요건을 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하나, 임차인 관련 부분은 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.

* 가축사육제한구역 및 과밀억제권역: 환경 및 수도권정비계획법 관련 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 3,600만원입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 적은 편입니다. 주변 시세 분석 결과, 최근 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 12.54평의 전용면적을 고려할 때 적정 수준의 입찰가 산정이 중요합니다. 토지거래허가구역이라는 점은 매수 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하단의 임차권 등은 모두 소멸 예정으로 낙찰 후 법적 부담이 없습니다.

* 교통 및 주거 환경: 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 주거 환경도 양호합니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 136,000,000원입니다.

인근 유사 면적(30.72㎡, 약 9.3평)의 최근 매매가(2026년 1월)가 9,300만원으로, 본건의 건물 면적(41.46㎡, 약 12.54평)에 대입하면 약 125,400,000원 수준으로 산정됩니다.

또한, 조금 더 큰 면적(62.67㎡)의 매매가가 17,900만원인 점을 감안할 때, 본건 면적 기준으로는 약 118,360,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 최근 시장가격을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 관련 변동 사항을 확인하고 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

본 보고서 작성 시점에서는 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오 시설 검색은 수행하지 못했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.