나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500846 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1343-18 호화빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재‘남부종합시장’서측 근거리에 소재하며, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 제4층 제402호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 1997.01.22일이며, 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 마감, 바닥: 강화마루 마감,

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있으며, 상하수도 및 위생설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 2-3 0미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1]), 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건물 벽면에 'C동'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 호화빌라 4층402호

사건번호: 인천지방법원 2026타경500846 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1343-18 호화빌라 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 14.38㎡ (약 4.35평)

토지지분: 14.375㎡

건물면적: 40.78㎡ (약 12.34평)

건물지분: 40.78㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 사용승인일: 1997년 1월 22일 (감정평가서 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재한 ‘남부종합시장’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택이 주를 이루는 일반적인 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하여 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500846)으로, 2026년 1월 30일에 등기되었습니다.

* 채권총액: 등기부상 기재된 채권액은 100,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ).

* 보증금: 100,000,000원.

* 차임: 0원.

* 전입일자(사업일자): 2022년 8월 11일.

* 확정일자: 2022년 7월 14일.

* 배당신고일자: 2024년 9월 2일.

* 대항력: 없음. (주요사항: 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명확히 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 별도로 언급되어 있어, 관련 법적 검토가 필요할 수 있습니다.)

* 주요 권리 분석:

* 등기부상 을구 15번 순위의 주택임차권(김가희)이 존재했으나, '말소' 예정이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이는 본 매각으로 해당 임차권이 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 등기부상 확인된 모든 권리(을구 15번 주택임차권 등기 등)는 말소기준권리(갑구 9번 강제경매) 이하로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근에 남부종합시장이 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 5월 거래)를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래가는 8,200만원에서 12,200만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 비교 대상 물건들의 전용면적은 약 43.33㎡ ~ 44.77㎡ (약 13.1평 ~ 13.5평) 수준이며, 건축 연도는 1993년 ~ 2012년 사이입니다.

* 본건의 건물면적은 40.78㎡ (약 12.34평)이며, 건축 연도는 1997년입니다.

* 최근 거래 사례 중, 2001년 건축된 43.33㎡ 물건이 8,200만원에 거래되었고, 1993년 건축된 44.4㎡ 물건이 9,000만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가 7,000만원은 최근 시세보다 낮은 수준으로 판단되며, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건은 다세대주택이 밀집한 주택가에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 남부종합시장을 통해 장보기 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 교통: 도보 거리에 버스정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

* 기타: 건물 외벽에 'C동'으로 표기되어 있는 점은 참고사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구: 본건은 주거환경개선지구에 속해 있으나, 사업이 완료(2006.12.31)된 지역입니다. 향후 재개발 등 추가적인 사업 진행 가능성은 낮으나, 관련 지구 지정으로 인한 특정 규제 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.

* 건물 노후도: 1997년 준공된 건물로, 약 29년이 경과하여 건물의 유지보수 및 수리 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 건물 표기: 건물 벽면에 'C동'으로 표기된 점은 등기부상 또는 실제 건물 구조와 일치하는지 확인해 볼 필요가 있습니다. (다만, 물건명세서에 '공부와의 차이'는 '해당사항 없음'으로 명시되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 최근 거래된 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 '대항력 없음'으로 명시된 임차인이 있어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 채권자인 주택도시보증공사가 임차인 관련 권리에도 관여하고 있음을 시사하며, 매각으로 인한 권리 소멸 절차가 원활히 진행될 가능성이 높습니다. 주거환경개선지구, 건물 연식 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래된 유사 물건들의 시세가 감정가를 상회하는 것으로 보아, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인에게 대항력이 없어 낙찰 후 별도의 보증금 인수 위험이 없을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상 '대항력 없음' 명시)

* 감정가: 70,000,000원

* 시세 분석 기반 예상가:

* 유사 면적(약 43~44㎡) 다세대주택 최근 거래가: 8,200만원 ~ 12,200만원.

* 본건 건물 면적(40.78㎡) 및 건축 연도(1997년)를 고려할 때, 보수적으로 8,000만원 ~ 9,000만원 수준의 시세 적용이 가능할 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 부담이 없는 점과 시세 대비 낮은 감정가를 고려하여, 8,500만원 ~ 9,500만원 범위에서 경쟁이 예상됩니다.

* 첫 입찰 시에는 감정가 이상으로 접근하되, 실제 입찰 현장의 경쟁 상황 및 추가 확인된 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 시설 검색 결과:

본건 주변은 남부종합시장을 중심으로 주거지역과 상업시설이 혼합된 일반적인 도시 환경입니다. 대규모 공장이나 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (자료 출처: 주변 지도 및 시설 검색 결과)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.