나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500842 [1] 인천광역시 계양구 장기동 128-6 하이츠타운 102동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천계양초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주거지로서 인근에 각급 학교 및 소규모 점포, 관공서, 공원 등이 소재하여 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건중 2층 203호로서, 외벽: 파벽돌 및 드라이비트 마감. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급.배수시설, 승강기, 도시가스시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 하이츠타운 102동 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 12m, 남서측으로 폭 약7m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제하 지역), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역(인천북부교육지원청)(510-54 91)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500842 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 128-6 하이츠타운 102동 2층203호

물건종별: 다세대주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 37.68㎡ (11.4평)

건물면적: 46.33㎡ (14.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천계양초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 동류형의 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주거지입니다.

* 인근에 각급 학교, 소규모 점포, 관공서, 공원 등이 소재하여 주위환경 및 제반 입지조건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

* 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 203호 다세대주택입니다.

* 외벽은 파벽돌 및 드라이비트 마감이며, 창호는 하이샷시입니다.

* 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입(사업)일자: 2024-12-19

- 법적지위: 대항력 없음

- 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (최은비)

- 보증금: 227,000,000원

- 차임: 0원

- 전입(사업)일자: 2022-05-02

- 법적지위: 대항력 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경

3.2. 등기부현황 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리는 2023년 02월 15일 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

* 을구 순위 3번 주택임차권(권리자: 최은비, 금액: 227,000,000원)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 경매물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 인수되는 권리가 없어 명도를 원활하게 진행할 수 있을 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 사항은 채권자(주택도시보증공사)가 경매 신청을 하였으며, 인수 부담이 없음을 확인했습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 약 46.33㎡ (약 14.0평)입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사한 단지 및 면적의 다세대주택은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

- 2025년 12월 6일 거래: 라비캐슬 (주소: 장기동 123-2), 44.27㎡ (13.4평), 90,000,000원 (9천만원).

- 2025년 12월 15일 거래: 대경이즈뷰 (주소: 장기동 140-3), 48.51㎡ (14.7평), 103,320,000원 (1억 332만원).

- 2025년 12월 13일 거래: 아름빌라7동 (주소: 장기동 125-6), 45.05㎡ (13.6평), 41,500,000원 (4천 150만원). (건축 연도 1992년으로 시세 outlier)

* 감정가는 116,000,000원이며, 최근 인근 시세는 약 9,000만원 ~ 10,500만원 수준입니다.

* 본건과 유사한 면적 및 건축 연도(2010년)를 가진 '대경이즈뷰'의 전용 48.51㎡(14.7평)가 10,332만원에 거래된 점을 감안할 때, 현 시세는 감정가 대비 다소 높은 편으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변에 인천계양초등학교 등 각급 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 소규모 점포, 관공서, 공원 등이 인접하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 단지 주변으로 주거 지역이 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항이 있으나, 경매 진행상 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG와의 후속 절차나 기타 예상치 못한 변수에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 본건의 정확한 임대차 현황은 미상으로, 명도 시 소유자 또는 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (본 경매 절차와는 직접적 무관)

* 주변 시설: 특이할 만한 혐오시설은 지도상 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접적인 환경을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 계양구에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지역에 소재합니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경 사항은 있으나, 인수 보증금이 없으므로 재정적 부담은 없습니다.

* 다만, 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 양호한 입지 조건: 학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖추어진 주거 지역입니다.

* HUG 관련 사항 명확화: HUG 인수조건 변경이 있었으나, 인수 보증금이 없어 금전적 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 116,000,000원입니다.

* 최근 인근 유사 면적 다세대주택의 매매가는 9,000만원 ~ 10,500만원 수준입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 실질적인 매수 비용은 낙찰가에서 결정됩니다.

* 감정가 대비 시세가 다소 높은 점을 감안하고, 투자 수익률을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 약 105,000,000원 (1억 5백만원) 내외로 제안합니다.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 환경을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.