나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500834 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1144-10 룩소르주상복합아파트 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하3층 지상15층 건물 내 제4층 제407호로서, 외벽 : 석재 붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단으로 세장형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 및 남측의 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500834 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1144-10 룩소르주상복합아파트 4층407호

* 건물명: 룩소르주상복합아파트

* 용도: 오피스텔

* 준공년월: 2015년

* 총층수: 15층 (지하 3층, 지상 15층)

* 해당층: 4층

* 면적:

* 토지면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

* 건물전용면적: 57.89㎡ (약 17.51평)

* 감정가: 1억 6200만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 북측 및 남측의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 27일 남동구 압류 (갑6)

* 총채권액: 약 6억 6천만원 (등기부채권 총액 600,000,000원 + 감정가 210,000,000원 등 일부 합산)

* 인수되는 권리: 없음. 을구 순위 3번 주택임차권(김지은)은 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없습니다.

* 주요 권리 현황:

* 소유권 관련: 갑1(소유권보존), 갑4(공유자전원지분전부이전), 갑5(소유권이전) 등.

* 임차인:

* 주택도시보증공사 (김지은): 보증금 210,000,000원. 전입 2021-11-29, 확정 2021-11-15. 배당신고 2024-01-05. 대항력 없음. (비고: HUG 인수조건 변경)

* 최성일: 보증금 0원. 전입 2025-07-14. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 말소/취소 권리: 을3(주택임차권, 말소), 갑6(압류, 말소), 갑7(가압류, 말소), 갑8(강제경매, 말소), 갑9(압류, 말소).

4. 상권분석

* 지역 특징: 인천광역시청 인근으로 행정, 업무, 상업 기능이 복합된 핵심 상업지구에 속합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구) 등으로 지정되어 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 배후 수요: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 안정적인 임대 수요 및 소비층 확보가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인천광역시청 등 공공기관 이용이 편리하며, 주변 상업시설 이용 또한 수월합니다.

* 교통: 주요 도로와 인접하여 자가용 이용이 편리하고, 버스 노선이 잘 갖추어져 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주거환경: 오피스텔과 주거 시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 특이사항으로 기재된 'HUG 인수조건 변경'은 주택도시보증공사(HUG)의 채권 회수 조건이나 임차권 처리 방식에 대한 변경 사항을 의미할 가능성이 높습니다. 이는 입찰자에게 추가적인 부담이나 혜택으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 HUG 또는 관련 법률 전문가를 통해 명확한 내용을 확인해야 합니다. 검색 결과에 따르면, 이는 HUG가 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소를 확약해주는 제도로, 일반적으로 매수자에게는 유리한 조건입니다.

* 소음/악취 등의 혐오시설: 현재까지 검색된 정보에서는 물건지 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 장례식장 등)이 직접적으로 언급되거나 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 지역에서 쓰레기 무단 투기 관련 민원이 발생한 사례가 있었으므로, 실제 현장 답사를 통해 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소를 직접 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시청 인근의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 경매 절차를 통해 대부분 정리될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은, 관련 내용을 명확히 파악할 경우 입찰자에게 유리하게 작용할 수 있는 긍정적인 요소로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천광역시청 인근, 행정 및 상업 중심지로 안정적인 수요 확보 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 설정된 권리들이 경매로 소멸 예정.

* HUG 인수조건 변경: 추가 인수 부담 없이 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

* 안정적인 투자: 오피스텔로서의 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 2월 13일: 1억 5,000만원 (면적 57.60㎡, 5층)

* 2024년 2월 15일: 1억 5,500만원 (면적 59.40㎡, 6층)

* 2026년 4월 17일: 1억 4,500만원 (면적 60.89㎡, 3층)

* 평균 매매가: 약 1억 5,000만원.

* 감정가: 1억 6,200만원.

* 본 건의 전용면적(57.89㎡)과 최근 실거래가(약 1억 4,500만원 ~ 1억 5,500만원)를 고려할 때, 시장 가치는 감정가보다 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경'으로 인한 추가 부담이 없는 점과 안정적인 입지 조건을 감안하여, 권리관계의 명확성과 시장 상황을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 1억 5,200만원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.