나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500783 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-25 더웰 12층1202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월중학교" 남서측에 위치하며, 주변은 공동주 택, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 석천사거리역(인천2호선)등이 소재 하는바, 대중 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제12층 제1202호로서, (사용승인일 : 2015.03.03) 외벽: 페인팅 및 석재 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "도시형생활주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로의 포장도로가 소재하며, 동측으로 소로의 보행자도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<1142-25>, <1142-26> 공통 일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구) , 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지 정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 건물외벽에는 "더웰 아파트"로 표시되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바 람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경500783 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1142-25, 더웰 12층1202호

1.3. 건물개요

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제12층 제1202호

사용승인일: 2015년 03월 03일

1.4. 면적

토지면적: 8.43㎡ (약 2.55평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 47.91㎡ (약 14.49평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지지분: 8.429999999999998㎡

건물지분: 47.91㎡

1.5. 감정가

189,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 (관련 내용을 면밀히 확인해야 함)

임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월중학교" 남서측에 위치함.

주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

석천사거리역(인천2호선)이 인접하여 대중교통 여건은 양호한 편임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 서측으로 포장도로가 소재하며, 동측으로 소로의 보행자도로가 각각 소재함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

공통: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

갑구 4번 압류 (남동구청, 2023-11-13 접수)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-08

확정일자: 2022-08-08

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련하여 말소동의 확약서가 제출된 것으로 파악됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 5번 주택임차권 등기가 말소 예정임)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부상 주요 권리 요약

소유권 보존 (2015-03-05)

공유자전원지분 이전 (2015-05-08)

소유권 이전 (2020-02-24)

압류 (남동구, 2023-11-13) - 말소기준권리

강제경매 (주택도시보증공사, 2024-09-13 접수) - 본건 경매 개시

3.5. 권리 분석 종합

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준 권리보다 후순위인 임차권 등기가 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있음. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구월동 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있음.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 상업시설 및 관공서 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.3. 혐오 시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천2호선 석천사거리역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 공공기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수함.

5.2. 교육 시설

"구월중학교"가 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호 관련 법규의 영향을 받을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG가 채권/채무를 인수한 과정에서 발생한 조건 변경 내용에 따라 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음. 관련 서류 및 조항을 면밀히 검토해야 함.

6.2. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수 등을 사전에 파악하는 것이 중요함.

6.3. 법적 제한 사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래 허가구역(외국인 한정)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 규제를 준수해야 함.

7. 종합의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 인천2호선 석천사거리역 역세권에 위치한 도시형생활주택임. 2015년에 건축되어 비교적 신축이며, 건물 상태 및 입지조건은 양호한 편임. 권리 분석상 인수 부담이 없는 것으로 파악되나, HUG 인수조건 변경 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요함.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 석천사거리역 도보 이용 가능 거리로 교통 편리성 우수.

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 권리관계 양호: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적음.

* 도심 생활권: 다양한 상업, 행정, 편의시설 인접으로 생활 편의성 높음.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 189,000,000원임. 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보(2026년 3월 기준, 약 4500만원~8500만원)는 본건의 건물 연식(2015년) 및 용도(도시형생활주택)와 차이가 있어 직접적인 비교가 어려움. 더웰 아파트 자체의 최근 실거래가나 유사 신축 도시형생활주택의 시세 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 근접한 금액에서 시세가 형성될 가능성이 높음.

HUG 인수조건 변경 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. 최종 입찰가는 물건의 명확한 상태 확인, 법원 현장 조사, 임대차 관계 확인 등 추가적인 심층 분석 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.