나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500830 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '남동IC' 남서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 다세대주택 및 오피스텔 중심의 주거복합지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 진출입 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근 소재 간선도로(경인로 등)변 버스정류장 소재함 -전철: 북서측 근거리에 전철역(도화역)소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내 6층 601호로서 ○ 외부마감: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 ○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감 ○ 외부창호: PVC새시

이용상태

○ 오피스텔

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비,기계식주차설비 ○ 난방설비: 개별난방, 도시가스

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상: 2필 일단의 사다리형 토지 ○ 이용상태: 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 남동측으로 소로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 2필지 공히 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임 ○ 주택임차권: 보증금(210,000,000원), 점유개시일(2022.09.05)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500830 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 6층 601호

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000원

토지면적: 15.33㎡ (약 4.64평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2017년

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '남동IC' 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택 및 오피스텔이 밀집한 주거복합지대입니다.

교통 여건은 차량 진출입이 자유롭고, 인근 버스정류장 및 북서측 근거리에 위치한 도화역을 이용 가능하여 대중교통 이용도 보통입니다.

건물은 남동측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500830)이며, 등기부채권 총액은 210,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (본명: 박이슬)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-24

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이나 대항력이 있는 점, 전입일자가 경매 사건 등록일(2026-01-30)보다 이후 날짜로 기재된 점은 심각한 확인이 필요한 사항입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정하민) (본명: 정하민)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-05

확정일자: 2022-07-26

배당신고일자: 2024-06-05

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

전체 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되었으나, 등기부 요약상 해당 권리(주택임차권, 정하민)는 말소 예정으로 표기되어 있어, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

도화역이 근거리에 있어 역세권의 잠재력을 가지고 있습니다.

차량 접근성이 양호하여 물류 이동이나 출퇴근에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도화역을 통해 인천 시내 및 수도권 이동이 가능합니다.

주거 단지 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인' 박 (박이슬)입니다. 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있다고 명시되어 있으며, 전입일자가 2025년 1월 24일로 기재되어 있어, 이는 경매 사건 접수일(2026년 1월 30일)보다 이후 시점이므로 중대한 오류이거나, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 발생할 수 있는 매우 이례적인 상황입니다. 이 부분에 대한 철저한 소명 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.

'HUG 인수조건 변경' 사항은 계약 및 인수 과정에서 추가적인 확인과 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정은, 외국인 등 특정 매수자에게는 취득 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 준주거지역 내에 자리 잡고 있으며, 도화역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만, '대항력 있는 임차인' 박 씨의 보증금 0원 및 비정상적인 전입일자(2025-01-24) 표기는 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 이 부분에 대한 명확한 법적 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 예정으로 파악되나, 인수조건 변경 사항은 추가 확인이 필요합니다.

권리 분석상 중대한 불확실성이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

도화역 인근 오피스텔로서 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가(190,000,000원)가 높게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

현재 제공된 정보상으로는 인수 부담이 적은 것으로 분석되나, 대항력 있는 임차인 관련 문제가 해결된다는 전제 하에 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 59.249㎡ 면적의 오피스텔 실거래가는 2026년 3월 118,000,000원, 2026년 6월 123,000,000원 수준입니다.

* 본건 건물면적 59.91㎡는 이와 유사한 면적입니다.

* 감정가는 190,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 55%~60% 높게 책정되었습니다.

고려사항:

* 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 임차인 박 (박이슬)의 존재와 비정상적인 전입일자(2025-01-24)입니다. 이 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수될 경우, 실질적인 취득 비용은 크게 증가하거나 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경 사항도 추가적인 확인이 필요합니다.

예상 입찰가 산정:

* 상기 명시된 리스크, 특히 대항력 있는 임차인 관련 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 최근 실거래가(약 118,000,000원 ~ 123,000,000원)보다 훨씬 낮은 금액에서 입찰을 고려해야 합니다.

* 해당 임차인 이슈가 낙찰자 부담으로 돌아올 가능성을 감안하여, 낙찰 후 명도 및 법적 처리 비용까지 고려한 신중한 금액 설정이 필요합니다.

* 본 물건의 특성을 고려하여, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. 만약 박 임차인의 전입일자 문제가 명확히 오류로 확인되고 법적 문제가 발생하지 않는다면, 최근 실거래가 수준(118,000,000원 ~ 123,000,000원) 내외에서 전략적으로 접근할 수 있겠으나, 현재로서는 최대한 보수적인 접근이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.