나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500715 [1] 인천광역시 계양구 작전동 707-23 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천작동초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 상가주택, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등, 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 3층 건내 1층 101호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(20 40 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)), 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 물건 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500715 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 707-23 1동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 24.32㎡ (약 7.35평)

건물면적: 36.42㎡ (약 11.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물대장 상 건물은 인천광역시 계양구 작전동 707-23번지(신주소: 인천광역시 계양구 아나지로396번길 8-1)에 위치한 1동의 다세대주택입니다.

총 3층 건물이며, 해당 물건은 1층 101호입니다.

건축물은 1991년 4월 23일에 사용승인되었습니다.

구조는 연와조(벽돌조)이며, 지붕은 평슬래브입니다.

총 16세대가 거주할 수 있는 규모입니다.

1.3. 입지조건

주위 환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천작동초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 상가주택, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 준공업지역

* 가축사육제한구역(전부제한지역)

* 가로 구역별 최고높이 제한지역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부 상 말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2024년 11월 26일 접수)입니다.

등기부 요약 및 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (장봉기, 2022.05.18)

* 소유권이전 (김윤상, 2023.01.31, 매매 110,000,000원)

* 주택임차권 (이광렬, 105,000,000원, 2022.12.28 확정, 2023.01.13 전입)

* 등기부 상 을구 13번의 주택임차권이 등기되어 있으나, 물건명세서 상 주택도시보증공사(채권자)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금 105,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 압류 (남동세무서장, 2024.11.26, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.01.28, 105,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이광렬)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-13

* 확정일자: 2022-12-28

* 배당신고일자: 2024-12-10

* 대항력: 없음 (물건명세서 상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예상)

* 임차인 이름(이광렬)은 '이 '로 마스킹 처리됩니다.

1.5. 상권 및 생활정보

주변 시설: 본 건은 인천광역시 계양구 효성동 '인천작동초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 상가주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 작전역세권 일대에서 도시재생혁신지구 개발 계획이 진행 중이며, 이는 향후 지역의 발전 가능성을 시사합니다.

교통: 인천지하철 1호선 작전역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 타 지역으로의 접근성이 좋습니다.

편의시설: 작전시장, 이마트, 홈플러스 등 대형마트와 전통시장이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 인천작동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

혐오시설: 검색 결과, 본건 인근에 공장들이 일부 소재하는 것으로 파악되었으나, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 주변 환경에 공장이 포함되어 있어 소음 등 생활 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발, 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 관련 사항에 관여하고 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서' 제출은 복잡한 절차를 시사하므로, 경매 진행 및 낙찰 후 관련 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 공장 등이 혼재된 지역의 특성상 소음이나 기타 환경적인 요인이 생활에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 500만원입니다.

주변에 학교, 상업시설, 교통 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

등기부 상 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항과 HUG 관련 복잡한 조건 변경 사항은 투자 결정 시 신중한 검토를 요합니다. 특히 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차보증금 미인수 가능성: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차보증금 1억 500만원을 낙찰자가 인수하지 않아도 될 경우, 실질적인 취득 비용이 낮아져 투자 메리트가 높아질 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 작전역세권 일대의 도시재생혁신지구 개발 계획은 향후 지역의 가치 상승 가능성을 보여줍니다.

* 우수한 생활 인프라: 편리한 교통, 다수의 상업시설 및 교육 시설은 실거주 가치를 높입니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가는 약 224만원/㎡ ~ 270만원/㎡ 수준으로 파악되었습니다.

이를 바탕으로 본건 건물면적(36.42㎡)을 적용하면, 현 시세 기준 예상 시장 가치는 약 8,996만원 (36.42㎡ * 2.47백만원/㎡)으로 추산됩니다.

감정가는 105,000,000원입니다.

토지이용계획상의 제한사항, HUG 관련 복잡성, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 임차 보증금 미인수 조건을 전제로, 감정가 대비 약 85~95% 수준 또는 시장 가치에 근접한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 93,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.