나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60285 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1477 탄현마을아파트 502동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "상탄초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선(탄현역)이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제502동 제2층 제202호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이 도로를 통해 외곽 공도와의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2024-04-19), 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(탄현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(탄현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60285 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1477 탄현마을아파트 502동 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 274,000,000원

토지면적: 37.55㎡ (약 11.36평)

토지지분: 37.547㎡ (약 11.36평)

건물면적: 68.61㎡ (약 20.75평) - 전용면적

건물지분: 68.61㎡ (약 20.75평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1995년 2월 28일

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지하1층/지상17층 건물 내 502동 2층 202호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "상탄초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선(탄현역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이 도로를 통해 외곽 공도와의 연계가 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(다수 학교/유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 배상준 (1997-02-15), 김태균 (2001-12-06), 이애란 (2010-10-26, 증여)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (접수일자 2020-01-22, 권리금액 163,900,000원)

* 후순위 권리: 모아저축은행 근저당 (접수일자 2022-05-18), 삼성생명보험 가압류 (접수일자 2026-01-23), 한국주택금융공사 임의경매 (접수일자 2026-01-30)

* 등기부채권 총액: 296,759,739원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 소재하여 주거지로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 탄현역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 수도권 접근성이 양호합니다.

* 교육: 상탄초등학교, 일산동중학교, 자연유치원, 탄현유치원, 황룡초등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: 탄현마을 5단지 건영 아파트로, 1995년 2월 사용승인되었습니다. 총 624세대로 구성되어 있으며, 주차는 총 553대가 가능합니다 (세대당 약 0.88대).

* 아파트 정보:

* 아파트명: 탄현마을(건영5)

* 총 세대수: 624세대

* 주차대수: 553대 (지하 274대, 지상 279대)

* 사용승인일: 1995년 2월 28일

* 전용면적: 68.61㎡ (약 20.75평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 특정 세대의 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 인수되는 권리는 없으나, 등기부상 채권 총액(296,759,739원)이 감정가(274,000,000원)를 초과하므로, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등을 대상으로 하며 일반적인 내국인 거래에는 직접적인 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

* 건축물 노후도: 1995년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 탄현마을 5단지 건영 아파트입니다. 전용면적 68.61㎡(약 20.75평)의 규모이며, 주변 학군 및 교통 인프라가 양호한 주거지입니다. 권리상 문제는 없어 보이나, 채권 총액이 감정가를 상회하므로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주: 일산서구 지역 내에서 합리적인 가격으로 주거 공간을 마련할 수 있는 기회입니다.

* 교통: 경의중앙선 탄현역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 탄현동 일대의 개발 계획 및 향후 부동산 시장 동향에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 68.29㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 250,000,000원에서 2026년 7월 257,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가 274,000,000원 대비 현재 시세가 낮은 점, 그리고 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 매매 시세 평균값(250,000,000원 + 257,000,000원) / 2 = 253,500,000원.

안전 마진을 고려하여 시세의 90~95% 수준을 고려하면, 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.