나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60275 [1] 경기도 파주시 야당동 185-68 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 야당역)이 소 재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층건내 2층 202호로서, (사용승인일: 2017.09.01) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사 시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역: 25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 고은영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60275 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 185-68 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

토지면적: 66.86㎡ (약 20.23평)

건물면적: 65.42㎡ (약 19.80평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보

건물명: (정보 없음)

사용승인일: 2017년 09월 01일

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

지상 층수: 4층 중 2층

외벽: 석재붙임마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감

창호: 샷시 창호

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

단지 내 또는 주변은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지 위에 공동주택(다세대주택)이 건축되어 있습니다.

본건은 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 야당역)이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 01월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경60275)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 200,000,000원입니다.

임차인 현황:

- 임차인: 고은영

보증금: 196,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 15일

확정일자: 2021년 10월 18일

배당신고일자: 2024년 05월 28일

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 4,000,000원

특이사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전: 주택임차권자 고은영)가 2026년 05월 21일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이로 인해 임차인 고은영 씨는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약 상, 고은영 씨의 주택임차권(200,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 임차보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 유사 부동산 실거래 자료를 분석한 결과, 최근 2026년 7월에 거래된 "태종에비뉴" (야당동 239-200번지, 2019년식, 65.1㎡, 3층)가 본건과 면적 및 용도가 유사하며, 28,500만원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 1,447만원 수준입니다.

본건은 2017년식 다세대주택으로, 태종에비뉴 대비 건축 연도가 2년 가량 오래되었고 2층에 위치하고 있음을 고려할 때, 시장 가치는 거래 사례보다 소폭 낮을 수 있습니다.

다만, 감정가 22,100만원 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 야당역 인근에 위치하여 경의중앙선을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

주변에 다수의 편의시설(근린생활시설)이 분포하고 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

주거 지역 내 위치하여 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건으로부터 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (※ 외부 지도 및 검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의는 낙찰자에게 인수 부담을 줄여주는 긍정적 요소이나, 계약 내용의 명확한 이해와 법적 검토가 필요합니다.

본건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등 특정 대상의 주택 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다. (2025.8.26~2026.8.25)

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동의 다세대주택으로, 야당역 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

특히, 임차인과의 특이 계약 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 토지거래 허가구역 지정 및 기타 지구단위계획 등 토지 이용 관련 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

- 야당역 역세권 입지: 교통 편의성 및 수도권 접근성 우수

- 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 높은 주변 실거래가 형성

- 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG 인수조건 변경으로 인한 권리 관계 명확화

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적의 다세대주택 실거래가(28,500만원)와 본건의 감정가(22,100만원)를 종합적으로 고려할 때, 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 시세 반영 및 적정 수익률을 고려한 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.