나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60231 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 579-2 청원스타빌 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "내유초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하1층 지상4층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 벽돌붙임마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임마감 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음,

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4M 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립 ,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60231 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 579-2 청원스타빌 비동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 159,000,000원

토지면적: 53.90㎡ (약 16.3평)

토지지분: 53.90㎡ (약 16.3평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.83㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 건물명: 청원스타빌 B동

* 준공연도: 2011년

* 총 층수: 4층 (해당 층: 3층)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 총 면적: 1079㎡ (대지), 652.9㎡ (연면적)

* 세대수: 20세대 (B동 기준)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "내유초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2021.04.20)

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 총 등기부채권액 합계: 184,699,786원

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권 (안성헌, 168,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-10

* 확정일자: 2020-08-19

* 대항력: 없음 (등기상)

* 중요 사항: 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.05.21.자 대항력 포기 확약서를 제출하였으며, 이에 따라 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 최근 2026년 6월 기준 주변 시세 자료 분석 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 경기도 고양시 덕양구 관산동 541-14 (1992년식, 48.12㎡): 6,300만원

* 경기도 고양시 덕양구 관산동 685-77 (2015년식, 52.17㎡): 14,300만원

* 경기도 고양시 덕양구 관산동 546-5 (2001년식, 59.64㎡): 9,100만원

* 거래된 매물의 면적과 건축 연도가 다양하며, 시세 또한 6,300만원에서 14,300만원까지 폭넓게 분포합니다.

* 특히 2015년식 신축 건물의 가격이 높게 나타나며, 2001년식의 유사 면적 건물이 9,100만원에 거래되었습니다.

* 본건(59.83㎡, 2011년식)은 해당 매물들과 비교 시, 연식과 면적을 종합적으로 고려한 시세 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 "내유초등학교"가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG의 대항력 포기 확약으로 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류 및 절차상 흠결이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 청원스타빌 B동 3층 다세대주택입니다.

* 입지적으로 초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 편의성이 좋습니다.

* 강제경매 사건으로, 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 가장 중요한 특징은 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점입니다.

* 감정가(159,000,000원)와 비교 시, 주변 시세와의 격차를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 확약으로 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 교육 시설(초등학교) 인접 입지입니다.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 159,000,000원

* 주변 최근 거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.83㎡)의 2001년식(59.64㎡) 매물은 9,100만원에 거래되었습니다.

* 반면, 2015년식(52.17㎡) 매물은 14,300만원에 거래되어 신축일수록 가격이 높게 형성되는 경향을 보입니다.

* 본건(2011년식)은 2001년식 매물보다 연식이 좋고, 2015년식 매물보다는 연식이 낮습니다.

* 이를 고려할 때, 2001년식 매물 가격대(9,100만원)에 건축 연식을 감안한 프리미엄을 고려하여 1억원 초중반대의 시세 형성이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 보수적으로 보아, 100,000,000원에서 120,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

1.9. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 전반적인 검토 결과, 보고서 작성에 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축산 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.