나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60252 [1] 경기도 파주시 와동동 1625-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지대비 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 9m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(홍익유치원 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다가구주택 및 제2종근린생활시설로서, (사용승인: 2015.08.27) 외벽: 석재 붙임 및 벽돌모양타일 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

주상용(다가구주택 및 제2종근린생활시설)으로 이용중임. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물㉠(다락)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 '임차보증금120,000,000 임차권자 김보름(301호)', '임차보증금136,000,000 임차권자 이종갑(202호)', '임차보증금150,000,000 임차권자 신석호(302호)' '임차보증금199,500,000 임차권자 오상열(4층전부)' '임차보증금180,000,000 임차권자 김승언(201호)'로 설정되어 있으며 구체적인 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠)포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경60252 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 와동동 1625-2 (도로명 주소: 경기도 파주시 가람로21번길 27-19)

1.3. 용도

다가구주택 / 제2종근린생활시설

1.4. 건물 사용승인일

2015년 08월 27일

1.5. 감정가

1,630,771,800원

1.6. 토지 면적

288. 30㎡ (약 87.22평)

1.7. 건물 면적

430. 87㎡ (약 129.93평)

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

에이치에프더블유오삼비유동화전문

1.11. 특이사항

유동화물건, 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 북측으로 폭 약 9m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육지원청 재확인 필요), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

주요 시설로는 지산고등학교가 인접해 있으며, 인근에 주거 단지와 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 일반적인 지도 검색 결과, 해당 부동산의 직접적인 주변에 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 단지, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지: 2015년 3월 26일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)

건물: 2015년 8월 31일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)

두 권리가 동일한 말소기준권리로 작용합니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 김 :

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2020-09-14

전입일자: 2018-09-17

배당신고일자: 2024-09-25

대항력: 없음

비고: 초기 보증금 120,000,000원, 1차 증액분 6,000,000원

* 김 :

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2021-12-27

전입일자: 2022-01-28

배당신고일자: 2026-01-29

대항력: 없음

* 박 :

보증금: 199,500,000원

차임: 0원

확정일자: 정보 없음

전입일자: 2018-09-28

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 박 :

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

확정일자: 2026-02-23

전입일자: 2024-08-14

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 없음

비고: 월세 임차인

* 신 :

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2021-09-29

전입일자: 2021-11-05

배당신고일자: 2025-11-05

대항력: 없음

* 오 :

보증금: 199,500,000원

차임: 0원

확정일자: 2020-09-15

전입일자: 2018-10-01

배당신고일자: 2025-12-09

대항력: 없음

비고: 초기 보증금 190,000,000원, 1차 증액분 9,500,000원

* 이 :

보증금: 136,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2021-09-29

전입일자: 2019-10-01

배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

비고: 초기 보증금 130,000,000원, 1차 증액분 6,000,000원

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 주의사항

명시된 모든 임차인의 경우, 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기가 되어 있거나, 법원 자료 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 원칙적으로는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 그러나 박소민 임차인의 경우 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어, 실제 배당 절차 참여 및 보증금 회수에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다. 또한, 모든 임차인에 대한 명도 절차는 별도로 진행되어야 하므로, 실제 명도 가능성 및 소요 기간을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 함께 있어 주거 편의시설 이용이 가능합니다. 배후 주거지의 소비를 중심으로 하는 소규모 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주요 상권 업종

주변 주거민을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의점, 미용실, 소규모 학원 등의 업종이 활성화될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

지산고등학교와 인접해 있으며, 주변 주거 단지 내 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

지산고등학교가 인접해 있으며, 주변에 추가적인 초, 중, 고등학교가 소재할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 채권이 유동화된 물건이므로, 채권 관리 주체의 변경이나 관련 절차 진행에 있어 일반적인 물건과 다른 양상을 보일 수 있습니다.

6.2. 임차인 권리관계 및 명도

대항력 없는 임차인으로 분류되어 있으나, 박소민 등 일부 임차인의 정보가 불완전하여 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 모든 임차인에 대한 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 또는 특정 주택 유형(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래 시 토지거래계약 허가를 받아야 하므로, 취득 시점에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 신축급 다가구주택 및 근린생활시설입니다. 지산고등학교 인근에 위치하여 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 존재하며, 명시된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 일부 임차인의 정보 누락 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 철저한 권리관계 확인과 함께 명도 계획을 면밀히 수립해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2015년에 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 초기 시설 투자 부담이 적을 수 있습니다.

8.2. 복합 용도

다가구주택과 제2종근린생활시설로 활용 가능하여 주거 및 상업적 수익을 동시에 추구할 수 있습니다.

8.3. 입지 조건

학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,630,771,800원이며, 현재까지 파악된 정보상 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 다만, 본 물건은 유동화 물건이며, 임차인 정보의 일부 불확실성 및 명도 관련 변수, 주변 시세, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 입찰가를 고려하나, 본 물건의 특수성을 감안하여 충분한 추가 조사를 거친 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.