나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60200 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-43 더파크 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 및 직선거리 500미터 이내에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 4층 중 2층 202호로서, 외벽: 돌붙임 및 벽돌 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 각각 8미터 및 3미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60200 (1) 물건 보고서

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2026타경60200 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-43 더파크 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 62.46㎡ (약 18.90평)

건물 전용 면적: 53.18㎡ (약 16.09평)

건물 총 면적 (전체 건물): 497.38㎡ (약 150.47평) - 건축물표제부 기준

토지 전체 면적 (대지권): 498㎡ (약 150.76평) - 건축물표제부 기준

건축년도: 2017년 (사용승인일 2017.02.10)

층수: 4층 중 2층

1.3. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트, 경사지붕)

외벽: 돌붙임 및 벽돌 붙임 마감

창호: 샷시 창호

내부 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상: 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 토지

이용 상태: 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 남서측 8미터, 남동측 3미터 내외 포장도로 접합

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.5. 등기부 현황 요약 (말소기준권리: 2023.04.12 서민금융진흥원 가압류)

갑구: 소유권 이전 (전인자 -> 황영철)

을구: 주택임차권 (손 , 177,000,000원) - 등기부상 말소 기재

기타 권리: 가압류 (서민금융진흥원, 한국씨티은행), 강제경매 (주택도시보증공사)

총 부채 금액 (등기부상): 약 193,914,289원

1.6. 임차인 현황

임차인: 손

보증금: 177,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-02-08

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 없음 (권리분석상 표기, 등기부상 임차권 등기 있으나 말소 처리)

비고: (주택도시보증공사) 대항력 포기 확약서 제출로 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 확인. 인수 보증금 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 동측에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이합니다.

인근에 마을버스 정류장이 있으며, 직선거리 500미터 이내에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 12일자 서민금융진흥원의 가압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

신청채권자(주택도시보증공사)가 2026년 5월 21일자로 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인은 임차인의 잔존 임대차보증금반환청구권을 인수하지 않습니다.

등기부상 임차권(손 )은 말소 대상입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 기타 권리 분석 특이사항

본 건은 "대항력 있는 임차인" 정보가 있으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 해당 임차인(손 )의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 이는 본 건의 주요 인수 조건 변경 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 인근 지역 (내유동) 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가 진행되었습니다.

- 호반케슬 (53.47㎡, 3층): 2026년 6월, 137,000,000원

- 위너스빌 (45.37㎡, 4층): 2026년 6월, 110,000,000원

- 휴그린 (98.81㎡, 지하층): 2026년 6월, 150,000,000원

4.2. 시세 분석

본 건의 건물 면적(53.18㎡)은 호반케슬(53.47㎡)과 유사하며, 해당 매물은 137,000,000원에 거래되었습니다.

위너스빌(45.37㎡)은 더 작은 면적임에도 110,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 156,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 유사 면적대의 최고가(137,000,000원)보다 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

"내유초등학교"가 동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

주위가 다세대주택 및 근린생활시설로 이루어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 내 개발 가능성을 고려할 때, 향후 편의시설 확충이 기대됩니다.

5.3. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)이 직접적으로 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 사항은 확인되지 않았습니다. (※ 현장 방문 시 재확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 잔존 위험: 주택도시보증공사의 명확한 대항력 포기 확약서가 제출되어 보증금 인수 위험은 없어졌으나, 혹시 모를 법적 분쟁이나 추가적인 채권/채무 발생 가능성에 대한 주의는 필요합니다.

* 건물 노후화 및 하자: 2017년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 일반적인 가격 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택입니다.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점이며, 이는 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요인입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

하지만, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 향후 지역 발전과 함께 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 미인수: 177,000,000원의 임차인 보증금을 인수하지 않아도 되어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 입지 개선 가능성: 내유동 지역의 지속적인 개발 및 인프라 확충 가능성이 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 초등학교 인접 및 교통 편의성으로 실거주 목적은 물론, 임대 수익 창출에도 유리한 조건입니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 가장 유사한 면적대의 최근 거래가는 137,000,000원입니다.

본건의 감정가는 156,000,000원이지만, 최근 거래가 및 인수 보증금 미발생 조건을 고려할 때, 경쟁적인 입찰 환경을 감안하여 보수적으로 책정하면 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수 보증금 제로를 감안하여, 본 물건의 낙찰 예상가는 약 145,000,000원으로 분석됩니다.

이는 최근 거래가(137,000,000원)와 감정가(156,000,000원) 사이에서 보수적으로 산정한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.