나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60284 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1279-4 더샤르망13 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 남서측 인근에 위치하는 더샤르망13 제3층 제302호로서 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물내 제3층 제302호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는 토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2023.5.18일자로 주택임차권(임차보증금 213,000,000원,범위 건물 전부, 임대차계약일자 2020.12.12, 주민등록일자 2021.2.25, 점유개시일자 2021.2.25) 표시되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.02.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지

2.

경기도 고양시 일산동구 성석동 1279-4, 더샤르망13 3층 302호

2.

1.2. 물건 현황

2.

용도: 다세대주택

2.

1.3. 감정가 및 면적

2.

감정가: 217,000,000원

2.

토지면적: 66.41㎡ (약 20.10평)

2.

건물면적: 67.80㎡ (약 20.51평)

2.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

2.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.

경매 구분: 부동산강제경매

2.

1.5. 채권자

2.

주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

2.

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 소규모 공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

차량으로의 진출입이 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.

2.3. 도로 상황

2.

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.01.30.) 입니다.

2.

3.2. 임차인 현황

2.

3.2. 1. 주택도시보증공사 (정성원)

2.

보증금 213,000,000원. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다. 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출되어, 임차인으로서의 대항력은 소멸될 것으로 보입니다.

2.

3.2. 2. 정영선 (대항력 있음, 보증금/차임 미상)

2.

본 물건에는 대항력 있는 임차인 정영선이 존재합니다. 전입일자는 2024년 12월 16일이며, 보증금과 차임은 미상으로 확인되었습니다. 이는 인수될 가능성이 있는 채무가 존재할 수 있음을 의미하며, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

2.

3.3. 기타 권리사항

2.

등기부채권 총액은 213,000,000원 입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 상권 특징

2.

본건 소재지는 다세대주택이 주를 이루는 주거지역으로, 인근에 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 특별히 발달된 상권이라기보다는 지역 생활 편의시설이 갖추어진 일반적인 주거지 상권으로 판단됩니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

2.

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제3층 제302호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

2.

5.2. 설비 내역

2.

개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.

5.3. 건축물 정보

2.

건축물대장상 '더샤르망 13' 건물이며, 총 4층, 8세대로 구성된 다세대주택입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 대항력 있는 임차인 (정영선)

2.

보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인 정영선이 존재합니다. 낙찰자가 명도 진행 시 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

2.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

2.

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 외국인 등 특정 매입자의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 적정 규모의 면적과 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사 관련 임차인의 권리관계는 확약서 제출로 인해 정리될 가능성이 높으나, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인(정영선)의 존재는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 해당 임차인과의 관계를 명확히 파악하고, 법적 절차 및 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 일반적인 주거용 다세대주택으로서의 안정적인 수요 기대.

* HUG 보증 관련 임차인(정성원)의 권리관계 명확화로 인한 위험 감소 가능성.

* 적절한 시세 분석을 통해 저가 매수 기회 확보 가능성.

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

2.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(53.39㎡~71.26㎡)의 다세대주택이 110,000,000원 ~ 127,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 561만원 ~ 677만원 선입니다. 대상 물건의 건물면적(67.80㎡, 약 20.51평)을 고려하면, 현 시세 기준 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

2.

감정가 217,000,000원은 현재 시세 대비 높게 형성되어 있으며, 유찰 가능성이 있습니다.

2.

9.2. 예상 입찰가 산정

2.

대항력 있는 임차인(정영선)의 보증금 및 차임 미상으로 인한 위험 요소를 고려하여, 시세보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 임차인의 존재는 명도 과정에서 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

2.

추정 시세 범위(120,000,000원 ~ 140,000,000원)와 리스크 프리미엄을 감안할 때, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

2.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.