나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60253 [1] 경기도 파주시 야당동 198-2 가림빌라 212동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건 가림빌라 건물까지 차량 접근은 용이하며, 도보 10분 거리에 경의중앙선 '야당역' 및 인근에 버스정류장 등이 소재하여 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 치장 벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

주택으로서의 기본적인 위생, 급배수 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.02.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 파주시 야당동 198-2 가림빌라 212동 2층 201호에 대한 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60253 (1)이며, 본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

건물 용도는 다세대주택으로, 감정가는 216,000,000원입니다.

토지 면적은 59.10㎡ (약 17.88평)이며, 건물 면적은 65.07㎡ (약 19.68평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 198-2, 가림빌라 212동 2층 201호에 소재합니다.

주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

도보 약 10분 거리에 경의중앙선 '야당역'이 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성도 용이하며, 본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제 경매로 진행 중입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서입니다.

해당 확약서에 따라 임차인(주택도시보증공사)은 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

또한, 임차인 현황 상 주택도시보증공사(박정우)의 보증금은 205,000,000원이나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

이로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 3월 15일자 국민건강보험공단의 압류이며, 강제경매 개시 결정 등기(2026년 1월 30일, 주택도시보증공사)를 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부상 명시되지 않은 제3자의 권리가 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 거래가 있었습니다.

2026년 7월 2일, 약 65.1㎡ 면적의 '태종에비뉴' (2019년 건축)가 285,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2016년에 건축되어 태종에비뉴보다 약간 더 오래되었으나, 면적과 주거 형태가 유사하다는 점에서 중요한 비교 대상입니다.

해당 사례의 평당 가격은 약 437만원으로 분석됩니다.

본건의 전용면적 65.07㎡를 적용하면, 유사한 시장 가치를 약 284,745,000원으로 추정할 수 있습니다.

감정가 216,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 경매 물건으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 야당동은 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

현재 파주시 야당동 198-2번지 인근 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 HUG의 확약서 제출로 인해 인수하는 임차보증금은 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

또한, 2016년 건축된 건물로 연식이 8년차를 넘어가고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 '성장관리계획구역(주거복합 Zone)' 및 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 이용 및 차량 접근이 용이합니다.

가장 큰 장점은 임차인(HUG)이 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의함에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 전혀 없다는 점입니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

주변 유사 물건의 시세가 감정가를 상회하므로, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 안전한 권리 분석 (임차보증금 0원)

* 야당역 역세권 입지로 교통 및 생활 편의성 우수

* 주변 시세 대비 저평가된 감정가

* HUG의 확약서 제출로 인한 명도 용이성 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 신축 빌라가 285,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

본건 건물의 연식을 감안하더라도, 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때 적극적인 입찰이 가능합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 대비 100% 이상, 시세의 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

약 250,000,000원에서 270,000,000원 사이의 입찰가를 예상하며, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.