나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70232 [1] 경기도 의정부시 신곡동 669 동성아파트 110동 8층 806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '동오초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동오역(의정부경전철) 등이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층-지상18층 내 제8층 제806호로서, (사용승인일: 1995.06.19) 외 벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.(탐문조사) 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니, 현관 등)로 이용중임. (※집합건축물대장상의 건축물현황도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.(탐문조사)

토지의 형상 및 이용상태

① 토지형상 : 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지임. ② 이용상태 : 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내.외로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위계획구역(신곡), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-11-30)(대로3-5호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),상대보호구역(동오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세종유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세종유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기 타 : -

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

의정부지방법원 2026타경70232 (1)

1.2. 소재지 및 용도

경기도 의정부시 신곡동 669, 동성아파트 110동 8층 806호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 26.09㎡ (약 7.90평)

건물면적: 47.88㎡ (약 14.49평)

감정가: 181,000,000원

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (확인됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '동오초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동오역(의정부경전철) 등이 소재하여 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신곡)으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 중로1류 도로에 접합되어 있음. 또한, 동오초등학교, 세종유치원, 신곡중학교, 이화유치원 상대보호구역 및 동오초등학교, 세종유치원 절대보호구역으로 지정되어 있음. 그 외 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 설정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 10일자 삼성카드 가압류(의정부지방법원 2023카단203624)임. 이 권리보다 선순위 권리는 없으며, 본 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(신지영)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 01월 25일

확정일자: 2022년 01월 25일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하였으며, 대항력을 포기함. 이는 본 경매 절차에서 임차인과 관련된 인수 부담이 없음을 시사함.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 존재하나, 본건에서는 특이사항 없음.)

위 권리 외에는 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전은 유은석(2007.02.27), 김수진(2019.02.08), 최일승(2021.02.24) 순으로 이루어졌음.

을구에는 신지영 명의의 주택임차권(2024.02.02, 말소 예정)이 등재되어 있었음.

갑구에는 삼성카드(2023.11.10), 현대카드(2023.11.27)의 가압류와 농협은행(2025.09.09)의 가압류, 그리고 주택도시보증공사(2026.01.30)의 강제경매 개시 결정 등기 내역이 확인되며, 이들 대부분은 말소 대상임.

총 등기부채권액은 228,553,915원임.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 동오초등학교 등 교육 시설이 있어 기본적인 주거 배후 수요를 갖추고 있음. 아파트 단지 내 상가 및 주변 상권을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함. 상권의 규모는 크지 않으나, 해당 지역 주민들을 위한 생활 밀착형 상권으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 신곡극동동성아파트

주소: 경기도 의정부시 신곡동 669

사용승인일: 1995년 06월 19일

총 동수: 10개동

총 세대수: 1188세대

단지 전체 전용면적: 62,117.28㎡ (약 18,791.9평)

단지 전체 총면적: 84,999.78㎡ (약 25,715.1평)

주차대수: 총 347대 (지상 12대, 지하 22대)

최고 층수: 18층

5.2. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층-지상 18층 건물 중 8층 806호임.

전용면적은 47.88㎡ (약 14.49평)이며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 아파트임.

5.3. 편의시설 및 부대시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등의 부대시설이 있으며, 인근에 동오초등학교 등 교육시설이 위치함. 또한, 생활 편의시설은 단지 내 또는 인근 근린상가에서 이용 가능함.

6. 잠재적 리스크

* HUG의 임차권 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, 관련 서류의 유효성 및 이행 여부를 최종 확인해야 함.

* 1995년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

* 다수의 토지이용계획상의 제한(상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 제한지역 등)이 존재하여 향후 재건축이나 리모델링 시 제약이 될 수 있음.

* 주변에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 부동산 투자 시에는 항상 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 신곡동에 위치한 동성아파트 단지 내 아파트로, 교통 및 교육 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 신청채권자이면서 임차인 관련 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되었으며, 인수되는 채무 부담이 없어 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 감정가 181,000,000원을 기준으로 최근 실거래가 및 시장 동향을 고려하여 신중한 입찰 전략 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 동성아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 안정성 확보.

* 편리한 교통망: 동오역(의정부경전철) 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용 용이.

* 권리 관계 명확성: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 관련 불확실성 해소.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 해당 면적(47.88㎡)의 아파트는 2026년 7월 기준으로 165,000,000원 ~ 188,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 181,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰가는 순수하게 시장 가치와 경쟁 상황에 따라 결정됩니다.

최근 매매가의 평균은 약 177,000,000원이며, 최고가는 188,000,000원입니다. 본건은 8층으로, 거래된 층수(2, 3, 11층)와 비교 시 중간 정도의 층입니다.

이를 고려하여, 감정가와 최근 시세를 종합적으로 판단하고, 경쟁 구도를 예상했을 때 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 산정합니다.

* 보수적 접근: 감정가의 80~90% 수준 (약 145,000,000원 ~ 163,000,000원)

* 적정 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

현 시점에서의 적정 투자 가치 및 치열한 경쟁을 고려하여, 본건의 권장 입찰가는 165,000,000원 으로 제안합니다. 이는 최근 최저 매매가 수준에 해당하며, 추가적인 시세 상승 가능성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.