나이스옥션 법원경매 고양 2026타경344 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉암리 190-2 펜타빌2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재 경의중앙선"파주역" 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선'파주역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 402호로서, 외벽: 벽돌 붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 각각 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경344 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉암리 190-2 펜타빌2 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 49.19㎡ (약 14.88평)

건물면적: 39.38㎡ (약 11.91평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리에 위치하며, 경의중앙선 '파주역' 남동측에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 '파주역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측 및 동측으로 각각 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 수협은행의 근저당권(2022-08-09 접수, 채권최고액 188,600,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

다만, 본건에는 대항력 있는 임차인 '장은자'씨가 존재합니다.

임차인 정보:

전입일자: 2022-07-21

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

임차인 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 파주역을 중심으로 주거 단지와 근린생활시설이 발달한 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 분포하고 있으며, 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 주거 배후 수요는 확보될 것으로 보입니다.

파주역 인근이라는 점은 역세권으로서의 잠재적 상업 가치를 시사합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 경의중앙선 파주역이 인근에 있어 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

단지 주변에는 파주초등학교, 파주중학교 등 교육 시설과 소규모 공원, 농협 하나로마트 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2022년 7월 15일로 비교적 신축 건물입니다.

대규모 공업 단지나 유해 시설과는 거리가 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '장 '씨의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 임차인의 권리 관계에 대한 철저한 확인 없이는 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로, 2026년 8월 25일까지 건축법상 도로 일부를 포함한 특정 주택 유형(외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 대해 토지거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (반드시 관련 법규 및 파주시청 확인 필요)

감정가(233,000,000원) 대비 최근 매매 사례(약 1.25억~1.30억) 간의 가격 차이가 상당하며, 주변 시설과의 연계성 등을 고려할 때 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이며, 파주역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 신중하게 검토해야 할 부분이며, 임차인의 실제 권리 관계 및 보증금/차임의 실질에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

최근 매매 사례와 감정가 사이에 큰 차이가 존재하므로, 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

파주역 역세권으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

비교적 소형 면적으로 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 28.3㎡(약 8.56평)는 1억 2,500만원, 전용면적 37.61㎡(약 11.38평)는 1억 3,000만원에 거래되었습니다. (2026년 6월 10일 기준)

본 물건의 전용면적은 39.38㎡(약 11.91평)로, 유사 면적의 시장 가격은 평당 약 345만원에서 440만원 선으로 추정됩니다.

이를 기준으로 산정 시, 본건의 시장 가치는 약 1억 3,600만원에서 1억 7,300만원 사이로 예상됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인 '장 '씨의 존재로 인한 불확실성과 소송 위험 등을 고려해야 합니다. 또한, 감정가가 2억 3,300만원으로 현재 시장가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 분석 상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 실질적인 권리 관계 확인이 우선되어야 합니다.

종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 1억 6,000만원 ~ 1억 8,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 임차인 관련 사항 최종 확인 후 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.