나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70251 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 208-11 두도더스테이 108동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 '양주백석중학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 연립다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 5층 501호로서 (사용승인일 : 2022.1.20.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등임. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등으로 조사됨. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(단지형다세대)로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호 구역(해당교육청에문의바람), 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다), 배출시설설치제한지역 (민원해결과에 문의바랍니다), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70251 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 복지리 208-11, 두도더스테이 108동 5층 501호

용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 314,000,000원

토지면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

토지지분: 65㎡ (약 19.66평)

건물면적: 80.18㎡ (약 24.25평)

건물지분: 80.18㎡ (약 24.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOO (양주신용협동조합)

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 5층 501호

사용승인일: 2022년 1월 20일

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 '양주백석중학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 연립다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지형상및이용상태: 인접 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 공동주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접도로상태: 본 건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획및제한상태: 본 건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 4월 15일 접수된 양주신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 본 건에 설정된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권, 압류, 가압류 등의 권리는 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 273,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계: 0원).

다만, 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 공동주택(다세대주택)으로, 상업적 기능보다는 주거 기능에 중점을 둔 분석이 필요합니다.

주변 시세 분석 결과, 2023년 건축된 동광팰리스 104동(전용면적 76.4㎡)이 2025년 10월 3억 6천만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건(2022년 건축, 80.18㎡)과 유사한 연식 및 면적을 가진 신축 빌라로서, 본 건의 시장 가치를 가늠하는 주요 비교 대상이 됩니다.

반면, 2003년식 조은빌라(전용면적 45.84㎡)가 5천 9백만원, 2006년식 조은빌라(구관 C동, 전용면적 50.67㎡)가 6천 2백만원에 거래된 사례는 연식이 오래되고 면적이 작은 주택들로, 본 건과는 비교 대상으로서의 가치가 상대적으로 낮습니다.

종합적으로 볼 때, 본 건은 신축 건물로서 주변 신축 빌라의 매매가격을 기준으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교육환경: 단지 서측 인근에 양주백석중학교가 위치하고 있어 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

주거환경: 단지형 다세대주택으로, 비교적 쾌적하고 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크: 본 건은 현재 임대차 관계가 미상으로 조사되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임 지급 의무가 명확하지 않을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경이나 입지에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 향후 개발 계획이나 민원 발생 가능성 등은 별도의 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년 신축된 건물로, 비교적 최신 축에 속하는 다세대주택입니다. 양주백석중학교 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 유사 신축 빌라의 매매 사례를 볼 때, 시세 상승 여력도 기대할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 관련 사항에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 내부 시설 및 구조가 비교적 현대적입니다.

* 우수한 입지: 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 시세 상승 잠재력: 주변 신축 빌라의 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 314,000,000원

최근 실거래가 분석:

본 건과 유사한 2023년식 신축 빌라(동광팰리스, 76.4㎡)가 2025년 10월 3억 6천만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 건(80.18㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 3억 7천 7백만원대 수준으로 예상됩니다.

종합적인 판단:

감정가가 시장가치 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 고려하여, 3억 6천만원을 초과하는 금액으로 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하되 시장 가치를 반영한 예상 입찰가는 340,000,000원 수준으로 제안합니다. (이는 감정가 대비 약 108%, 추정 시장가치 대비 약 90% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.