나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경47 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-31 베르체109동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소홀읍 송우리 소재 '하송우사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2017.10.20) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송우리 37-31 :도시지역(소흘도시), 제1종일반주거지역(포천(소흘지구)), 주거개발진흥지구(소흘지구), 지구단위계획구역(도시과 문의), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경47 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-31 베르체109동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 51.54㎡ (약 15.6평)

건물면적: 66.08㎡ (약 20.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (정확한 전체 명칭은 개인정보 보호를 위해 일부 가려짐)

특이사항: 공동담보

사용승인일: 2017년 10월 20일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 '하송우사거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2018년 10월 23일자 농협은행 주식회사 근저당권 (채권 최고액 148,800,000원)

본건 임의경매 개시결정 등기: 2026년 01월 30일자 농협은행 (채권액 112,733,918원)

집합건물 등기부에는 소유권 보존 및 이전 등기, 그리고 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 기재되어 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권 등 특이사항 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

이는 해당 물건에 대해 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다. 따라서 낙찰자가 보증금 반환 의무를 부담하지 않아 권리관계가 비교적 깔끔한 편입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 빌라들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 남양빌라B동, 57,500,000원, 전용면적 32.1㎡ (약 9.7평), 1992년 준공. (평당 약 592만원)

* 2026년 6월 11일 거래: 일신빌라(11동), 67,000,000원, 전용면적 36.09㎡ (약 10.9평), 1991년 준공. (평당 약 614만원)

* 2026년 6월 12일 거래: 일신빌라(10동), 70,000,000원, 전용면적 36.09㎡ (약 10.9평), 1991년 준공. (평당 약 641만원)

본건 물건 정보:

* 건물명: 베르체 109동 303호

* 건물면적: 66.08㎡ (약 20.0평)

* 토지 지분면적: 51.54㎡ (약 15.6평)

* 건축 연도: 2017년 10월 20일 사용승인

* 감정가: 149,000,000원 (평당 약 745만원)

시세 분석:

제공된 주변 거래 사례들은 본건보다 25년 이상 오래된 빌라들이며, 전용면적도 본건의 절반 수준입니다. 본건은 2017년식 신축 건물로 비교 대상보다 훨씬 현대적이며, 건물 면적 또한 약 2배 가량 넓습니다.

감정가는 149,000,000원으로, 주변 구형 빌라 매매가보다는 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연도, 브랜드 가치, 그리고 건물의 상대적인 규모를 반영한 것으로 해석됩니다.

다만, 동일 단지인 '베르체' 아파트의 최신 시세 정보가 제공되지 않아, 감정가 대비 실질적인 시장 가치를 판단하는 데에는 한계가 있습니다. 제공된 구형 빌라들의 시세를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 보일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2017년 10월 20일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 시설은 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 사항:

물건 소재지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 이러한 제한은 일반적인 개발 제한 사항으로, 주거용 건물로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

본건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 주택 용도로 개인 구매 시에는 허가 면제 대상에 포함되거나 간소한 절차가 필요할 수 있습니다. (자세한 내용은 포천시 또는 관련 기관에 확인 필요)

감정가와 시세의 차이:

제공된 주변 시세 정보(구형 빌라)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 평당가 기준으로 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 건물의 가치가 반영된 결과일 수 있으나, 실제 경매 진행 시 경쟁이 치열할 경우 예상보다 높은 금액으로 낙찰될 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리에 위치한 '베르체' 아파트 단지 내 다세대주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리관계가 명확하여 인수되는 권리나 임차인 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

주변 편의시설 및 교통 여건 또한 무난한 수준으로, 실거주 및 투자 목적 모두 고려할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 감정가가 주변 구형 빌라 시세 대비 다소 높게 평가된 점은 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 프리미엄: 2017년식 건물로 연식이 짧아 하자 보수 비용 발생 가능성이 적고, 최신식 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

안정적인 권리관계: 말소기준 권리 이하 모든 등기 사항이 매각으로 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

지역 발전 잠재력: 포천시 소흘읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

양호한 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있으며, 도로 및 교통 환경도 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가: 149,000,000원

주변 구형 빌라 시세: 평당 약 592만원 ~ 641만원

본건 감정가 기준 시세: 건물면적 66.08㎡(약 20평) 기준, 평당 약 745만원

상기 정보를 바탕으로, 본건의 신축 연식과 깔끔한 권리관계를 고려하되, 감정가 수준에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세와의 간극 및 경매 시장의 일반적인 낙찰가율(감정가의 70~85%)을 고려하여, 105,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

보다 정확한 투자 결정을 위해서는 동일 단지('베르체')의 최신 실거래가 또는 유사 연식 및 면적의 인근 신축급 다세대주택 시세 조사를 추가적으로 진행하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.