나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10209 [1] 서울특별시 성북구 종암동 41-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 '서울숭례초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택(다세대 및 연립주택), 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 지하철역(6호선 '고려대역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 인접토지 및 도로와 등고 평탄하며 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 현황 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.).

제시목록 외의 물건

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대 관계는 '미상'임. 2) 본건 기호'2' 토지는 지적도상 맹지이나, 일부 현황 도로로 이용중인 바, 이를 감안하여 평가하였으며, 본건의 정확한 위치, 면적, 경계 등은 추후 측량을 요하는 바, 경매 진행 시 재확이 및 유의바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘기와지붕 1층 건물로서, (사용승인일자 : 1970.07.10.) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

공부 및 현황 '단독주택'로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 난방설비 및 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대사항은 '미상'임. 2) 본건 건물의 내부구조도는 수차례에 걸쳐 방문하였으나, 소유자 및 이해관계인의 부재· 폐문 등으로 인해 내부확인이 불가하여, 부득이 본건 평가전례 및 외부관찰, 탐문 등에 의거 표준적인 상황을 기준으로 건물의 외형만을 도시하였는바, 실제와 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행 시 유의 및 재확인하시기 바람. 3) 본건 지상에 후첨 '내부구조도'에 도시한 바와 같이, 제시외 기계기구(가정용태양광발전설비-정상 가동 여부 미상, 옥상 소재)가 설치되어 있어 현 상태를 고려하여 별도로 평가 하였는 바, 소유관계 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람. (후면 '내부구조도' 등? 참조)

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10209 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 41-34 (신주소: 서울특별시 성북구 종암로11길 30)

용도: 단독주택

토지 면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물 면적: 57.85㎡ (약 17.50평)

감정가: 688,579,120원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

건물 구조: 연와조 세멘기와지붕 1층

사용승인일자: 1970년 7월 10일

특이사항: 중복사건 (2026타경10509 등)

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 (옥상 태양광 설비 등 관련 소유 관계 및 가동 여부 확인 필요)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 성북구 종암동 소재 서울숭례초등학교 북서측 인근

주위 환경: 아파트, 공동주택, 다가구/단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 6호선 고려대역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상: 대체로 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 지적도상 맹지이나, 현황 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 성북제일새마을금고 근저당 (2023.05.04. 접수, 300,000,000원)

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등의 권리(을18, 을20, 을21, 을22, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등 특이사항은 물건명세서 재확인 필요)

채권 총액: 등기부채권 총액은 715,381,953원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 '미상'입니다. 임대 관계가 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 단독주택이며, 주위는 아파트, 공동주택, 다가구/단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 일반 주거 지역입니다.

주요 시설: 서울숭례초등학교가 인접해 있고, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시세 (다세대 주택 거래 사례 참고):

* 2026년 7월 18일 종암동 8-21 (1988년 건축, 53.55㎡) 거래가 3억 4,500만원

* 2026년 7월 18일 종암동 46-86 (2012년 건축, 51.06㎡) 거래가 2억 4,000만원

* 2026년 7월 1일 종암동 3-1266 (2021년 건축, 29.38㎡) 거래가 3억 3,000만원

분석: 제공된 주변 다세대 주택 거래 사례들은 본건 단독주택과 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 대지 면적 99㎡, 건물 면적 57.85㎡ 규모입니다.

1.4. 생활정보

교육: 서울숭례초등학교가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다. 해당 지역은 교육환경 보호구역에 해당합니다.

교통: 시내버스정류장이 인접해 있으며, 지하철 6호선 고려대역까지 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의: 주위 근린생활시설이 있어 식당, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

도로: 지적도상 맹지이나, 현황 남측과 서측으로 약 2~3m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 출입이 가능합니다. (도로 이용 관련 세부 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

건축 노후화: 1970년 사용승인된 건물로 약 56년이 경과하여 노후화가 상당하며, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

맹지 상태: 지적도상 맹지로서, 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. (현황 도로 접합 사항은 긍정적이나, 도로 지정 및 소통 관련 확인 필요)

건물 내부 확인 불가: 감정 평가 시 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 불가하여 실제 내부 상태, 구조, 설비 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. (실제와 상이할 수 있으므로 현장 재확인 필수)

제시외 태양광 설비: 옥상에 설치된 태양광 설비는 정상 가동 여부 및 소유 관계(리스/렌탈 등 제3자 주장 가능성)가 불분명하며, 매수 시 소유권 취득에 제한이 발생할 수 있습니다.

중복 사건: 본건 외 다른 경매 사건(2026타경10509 등)이 중복으로 진행 중이므로, 경매 절차 및 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도(아파트 등)로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 해당됩니다. (2026년 12월 31일까지)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 종암동에 위치한 단독주택으로, 서울숭례초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 우수하며 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

건물의 심각한 노후화와 지적도상 맹지라는 점은 주요 고려 사항입니다.

권리관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 건물 내부 확인 불가 및 제시외 태양광 설비와 관련된 잠재적 리스크가 존재합니다.

향후 신축 또는 대규모 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있으나, 상당한 초기 투자 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

중복 사건이 진행 중임을 감안하여, 최종 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교육 환경: 서울숭례초등학교가 인접해 있어 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 단독주택 및 다세대/연립주택이 밀집된 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

신축 가능성: 노후된 건물을 철거하고 신축 주택(다가구, 단독주택)을 건축할 경우, 토지 가치를 극대화할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다. (단, 건축 관련 법규 및 허가 사항 확인 필수)

저평가 가능성: 건물의 노후화 및 맹지라는 점 때문에 시세 대비 저평가될 기회가 존재할 수 있습니다. (단, 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.)

명확한 권리관계: 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다. (단, 임대 관계가 미상이므로 이에 대한 확인이 필요합니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 688,579,120원

시세 분석: 주변 다세대 주택의 거래 사례(전용 면적 29.38~53.55㎡ 기준)는 2억 4,000만원에서 3억 4,500만원 수준입니다. 본건의 토지(99㎡) 및 건물(57.85㎡) 면적을 고려할 때, 토지 가치의 비중이 높을 것으로 예상됩니다.

리스크 고려: 건물 노후도, 맹지, 내부 미확인, 제시외 설비 등 다양한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

잠정적 입찰 희망가: 550,000,000원 ~ 600,000,000원 (5억 5천만원 ~ 6억원)

상기 가격대는 감정가 대비 약 80~87% 수준이며, 현장 방문을 통한 면밀한 조사 및 추가 정보 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.