나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50095 [1] 서울특별시 마포구 공덕동 15-3 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 '공덕동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 대로변으로 오피스텔, 업무용 빌딩 및 점포 등이 소재하며, 후면으로 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건으로 외벽 : 석재 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로 오피스텔 1개동의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<15-3> 일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25M~30M)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-03-14) <15-4, 15-5) 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 소로3류(폭 8M 미만)(2004-05- 30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축 법>, 대공방어협조구역<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31) <108-86> 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25M~30M)(2003-10 -29)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(2004-05-30)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31), 건축선(2019-03-14)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50095 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 마포구 공덕동 15-3 11층1105호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 (2002년 10월 30일 사용승인)

* 건물 면적: 전용면적 19.72㎡ (약 5.96평)

* 토지 면적: 4.61㎡ (약 1.39평) (토지지분: 4.61㎡)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 103,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 '공덕동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다. 대로변으로는 오피스텔, 업무용 빌딩 및 점포 등이 밀집해 있으며, 후면으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다 [cite: Provided text].

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 또한, 공덕역이 인접해 있어 지하철 5, 6호선, 공항철도, 경의중앙선 등 다섯 개 노선을 이용할 수 있는 교통의 요지입니다 [cite: Provided text, 17].

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 포함된 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25M~30M), 소로3류(폭 8M 미만) 등 다양한 도로 조건에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 더불어, 외국인 등 특정 대상자에게 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31)이 남아 있어, 매수 시 허가 요건 확인이 필요합니다 [cite: Provided text].

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리인 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(2026-01-27)보다 선순위 권리가 존재하지 않습니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-26

* 확정일자: 2022-09-15

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026.03.30.자). 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 1~2년 실거래가 기준)

제공된 JSON 정보를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적(19.72㎡)의 오피스텔 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2024년 12월 11일: 10층, 19.72㎡, 104,000,000원 (약 1,745만원/평)

* 2025년 8월 5일: 3층, 19.72㎡, 93,000,000원 (약 1,560만원/평)

감정가 103,000,000원 (약 1,728만원/평)과 비교했을 때, 10층 거래가는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준이며, 3층 거래가는 그보다 낮은 수준입니다. 본 물건의 11층이라는 층수를 고려하면 10층 거래가와 유사한 시세로 판단할 수 있습니다 [cite: Provided JSON data].

4.2. 상권 특성

본 물건은 대로변에 위치하며 오피스텔, 업무용 빌딩, 점포 등이 밀집한 상업지역에 속합니다. 또한, 주변에 다수의 아파트 및 주거단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부합니다. 공덕역 역세권이라는 지리적 이점과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다 [cite: Provided text].

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

해당 물건이 소재한 공덕동은 마포구의 중심 업무지구 중 하나로, 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 공덕역(지하철 5, 6, 경의중앙, 공항철도)이 인접해 있어 서울 전역 및 수도권으로의 접근성이 매우 우수합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다 [cite: Provided text].

* 쇼핑 및 편의시설: 인근에 대형마트, 백화점, 다양한 상업 시설 및 금융기관이 위치하고 있어 쇼핑 및 생활 편의성이 높습니다.

* 문화 및 여가: 주변에 공원 및 문화 시설이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 행정: 공덕동 주민센터가 인근에 위치하여 행정 이용이 편리합니다 [cite: Provided text].

5.2. 혐오시설 정보

본 물건 주변에 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 마포구 상암동에 자원회수시설(소각장) 건립 관련 논란이 있었으나, 해당 지역은 본 물건의 직접적인 인근 지역이 아니며, 소송 결과에 따라 계획이 변경되거나 취소된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경

서울보증보험 주식회사가 신청 채권자로서, 한국토지주택공사의 임차보증금 반환 채권을 양수하고 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인의 임차보증금 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 해당 조건 변경의 상세 내용 및 배경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

본건 토지 일부는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간 2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31). 외국인 등 특정 대상자 또는 특정 용도(예: 아파트)로 매수 시 토지거래허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 및 취득 목적에 따라 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 업무 및 교통 요지인 마포구 공덕동에 위치한 오피스텔로, 탁월한 입지 조건을 자랑합니다. 부동산강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없는 점은 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능하며, 안정적인 권리관계와 우수한 생활 인프라를 바탕으로 실거주 및 임대 수익 창출 모두에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 주요 업무 및 교통 중심지인 공덕역 역세권에 위치하여 직주근접 및 투자 가치가 높습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 시세 대비 합리적 가치: 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 투자 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능: 1인 가구의 주거 공간 또는 소규모 사업체의 사무 공간으로 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수되는 임차보증금이 0원임을 감안하여 실제 부담하게 될 실질 매입가를 기준으로 분석했습니다.

* 감정가: 103,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적 19.72㎡ 기준):

* 10층 (2024.12): 104,000,000원 (약 1,745만원/평)

* 3층 (2025.08): 93,000,000원 (약 1,560만원/평)

* 본 물건: 11층, 19.72㎡ (약 5.96평)

* 감정가 대비 평당가: 약 1,728만원/평

본 물건은 11층으로 최근 실거래가 중 가장 높았던 10층 거래가(10,400만원)와 유사하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 또한, 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려하면, 감정가(10,300만원) 대비 소폭 상승한 금액을 고려해볼 수 있습니다.

이에, 본 물건의 실질적인 경쟁력과 투자가치를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 108,000,000원 ~ 118,000,000원

이 범위 내에서 시세, 현장 분위기, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.