나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50076 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 61-54 해피리움 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 "응암역 (지하철 6호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 타일붙임 및 몰탈위 수성페인트 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 주택임차권설정등기(임차보증금 금250,000,000원) 및 근저당권설정등기(채권최고액 금200,000,000원) 되어 있음. ② 기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50076 (1)입니다.

소재지는 서울특별시 은평구 역촌동 61-54 해피리움 5층501호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 251,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 19.51㎡ (약 5.90평)이며, 건물면적은 33.11㎡ (약 10.02평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

1.1. 건축물 현황

대상 건물은 해피리움으로, 2011년 9월 2일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다.

본건은 이 건물 내 5층 501호에 해당하며, 전유면적은 33.11㎡입니다.

건축물 대장상 해당 건물은 다세대주택 및 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 교통상황

대상 물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 지하철 6호선 응암역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 14일 접수된 을3 근저당권 (채권최고액 200,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 553,091,802원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김진솔)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 18일

* 확정일자: 2022년 2월 17일

* 배당신고일자: 2024년 3월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 김진솔의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인이며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 최민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 24일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 기준 시점 현재 임대관계는 미상이나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 서울 은평구 역촌동 28-53번지, 전용면적 29.52㎡, 거래가 149,000,000원 (3.3㎡당 약 1,666만원)

* 2026년 5월 1일 거래: 서울 은평구 역촌동 49-38번지, 전용면적 25.81㎡, 거래가 155,000,000원 (3.3㎡당 약 2,000만원)

* 2026년 5월 28일 거래: 서울 은평구 역촌동 55-54번지, 전용면적 48.3㎡, 거래가 330,000,000원 (3.3㎡당 약 2,250만원)

본건의 전용면적은 33.11㎡ (약 10.02평)입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래가는 3.3㎡당 약 1,666만원에서 2,250만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 본건 전용면적에 적용 시, 약 1억 6,660만원에서 2억 2,500만원 수준의 시세가 추정됩니다.

1.6. 생활정보

* 교육시설: "역촌초등학교"가 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주위는 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 지하철 6호선 응암역 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하게 운행 중입니다.

* 건물 상태: 2011년에 건축된 건물로, 철근콘크리트 구조이며 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, CCTV 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 현재(2026년 7월) 유효한 기간이므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 관련 법규에 따른 토지거래허가 절차가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하여 경매를 신청하였으며, 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없으나, HUG의 인수조건 변경이 낙찰자에게 미칠 수 있는 추가적인 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 지하철역 접근성이 양호한 입지입니다. 권리 관계가 명확하여 매각으로 인한 소멸이 예상되며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점이 장점입니다. 다만, 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 잔금 납부 시 허가 절차가 필요하며, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 및 지하철역 접근성이 좋음.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확함.

* 매수인의 인수 부담 없음: 임차 보증금 인수 위험이 없음.

* 잠재적 가치: 지역 개발 가능성 및 주거 환경 개선 시 시세 상승 기대.

1.10. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 3.3㎡당 약 1,666만원에서 2,250만원 수준의 시세를 보입니다. 본건 전용면적(33.11㎡)을 기준으로 환산 시, 약 1억 6,660만원에서 2억 2,500만원 범위의 시장 가치가 추정됩니다.

감정가 251,000,000원은 현재 파악된 시세보다 높은 수준입니다.

토지거래허가구역 지정 상태 및 HUG 인수조건 변경 관련 사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 하단 및 감정가 대비 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 170,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.