나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3437 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 단독(다가주)주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(까치산역 : 서울지하철 2· 5호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2020.06.12) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 및 승강 기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 4~5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시 설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3437 (1) 서울남부지방법원 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3437 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제3층 제303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 323,000,000원

* 토지면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

* 건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 사용승인일: 2020년 6월 12일

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하여 교통 여건은 보통임.

* 건물구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제3층 제303호이며, 2020년 6월 12일에 사용승인됨. 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 구성됨.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있음. 공항 관련 지역으로 항공기 소음 영향 및 공항 시설 관련 규제가 있을 수 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 16일 남부천세무서장의 압류.

* 경매신청 채권자: 주택도시보증공사.

* 권리관계: 본건 매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안 )

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 5일

* 확정일자: 2022년 7월 11일

* 배당신고일자: 2024년 8월 13일

* 대항력: 없음.

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인은 존재하지 않으므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 특이사항: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 주택임차권등기(을1)는 말소 대상임. HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 따라, 매수인은 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인이 해당 보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미함.

1.4. 상권분석

* 건물명: 더그레이스

* 건축년도: 2020년 6월

* 주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 시기에 건축된 '더원' 빌라(2019년 건축, 19.98㎡)가 2026년 7월 216,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이를 기준으로 단위면적당 가격은 약 10,810,810원/㎡로 산출됨.

* 본 건의 전용면적(29.97㎡)에 이 비율을 적용 시 약 324,000,000원으로, 이는 본 건의 감정평가액(323,000,000원)과 유사한 수준임.

* 최근 화곡동 일대의 도시형생활주택 시장 동향을 분석한 결과, 신축 건물의 경우 단위면적당 가격이 높게 형성되고 있으며, 전용면적 30㎡ 내외의 신축 주택은 대략 320,000,000원 ~ 330,000,000원 수준에서 거래되는 것으로 파악됨.

* 결론: 본 건이 위치한 화곡동 일대는 다세대, 연립, 도시형생활주택 등 주거용 건물이 밀집된 지역으로, 비교적 안정적인 임대 수요와 거래량을 보이고 있음. 신축 건물인 더그레이스는 감정가 수준의 시장 가치를 유지하고 있는 것으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: '화원중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 초·중·고등학교가 소재할 것으로 예상됨.

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋음.

* 기타: 공항 인근 지역으로 항공 소음 관련 정보는 별도 확인이 필요함.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인은 임차인(주택도시보증공사)에 대한 보증금 반환 채무를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건부 매각임. 이는 매수인이 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미하나, 매각으로 인한 HUG의 잔여 보증금 청구권 소멸 여부는 법률적 검토가 필요할 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 규제가 존재하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 발생할 수 있음.

* 토지거래 허가구역: 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31) 내 거래이므로, 매수인의 국적에 따라 토지거래 허가 절차가 필요할 수 있음.

1.7. 종합 의견

* 본건은 2020년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호하고 교통 및 주거 환경이 편리함.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 '권리락' 물건에 해당하며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 외부 시세 조사 결과, 본 건의 감정가 수준에서 거래가 이루어지고 있어 투자 가치가 있다고 판단됨.

* 다만, 공항 관련 지역 규제 및 토지거래 허가구역 지정 등은 고려해야 할 사항임.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 수익 창출 가능.

* 권리 낙찰: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸하여 매수인이 인수할 권리 부담 없음.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 적정 감정가: 주변 시세와 부합하는 감정가로, 낙찰 후 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 323,000,000원

* 최근 시세 조사 결과, 본 건과 유사한 신축 도시형생활주택은 320,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 거래되고 있으며, 본 건의 감정가(323,000,000원)는 이러한 시장 가격과 일치함.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이나 추가적인 권리 부담은 없음.

* 이를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 산정하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가: 320,000,000원 ~ 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.