나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3450 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한미 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 613-2 소재 "개화동로" 동측측 인근,"방화중학교" 서남측 인근에 위치하는 마곡그랑시엘 제6층 제601호로서 주위환경은 학교,각종빌라,아파트,근린생 활시설,공항,공원 등으로 형성되어있고 각종활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인편임.

교통상황

본건 서측 인근에 개화동로,인근에 버스정류장 및 지하철9호선공항시장역이 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 오피스텔 및공동주택 및 근린생활시설 제6층 제601호로서, 외 벽 : 석재 마감 등, 내 벽 : 벽지,석재,타일 마감 등, 바 닥 : 석재,타일,강화목재 마감 등, 창 호 : 칼라샷시 등.

이용상태

본건은 오피스텔로서 주거용으로 이용중으로 탐문되며 내부구조도 참고바람.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,각종소화설비,승강기설비,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의사다리형 오피스텔,공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측이 중로(포장도로)와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

613-2,613-17 공통 도시지역,준주거지역,중요시설물보호지구(공항),제1종지구단위계획구역,도로(접합),중로 3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2014-09-20)(학교 환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>,대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계힉법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며,본건의 내부구조도는 폐문부재로 내부확인이 불가능하여 건축물 현황도,평가전례,외부관찰 등을 참조하여 작성하였고 인테리어마감은 동류물건의 통상적이고 표준적인 마감을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 김성원의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3450 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 2억 5100만원

작성일: 2026년 8월 6일

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 613-2, 마곡그랑시엘 제6층 제601호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설)

토지면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.01㎡ (약 2.12평)

건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물지분: 25.62㎡ (약 7.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축물 사용승인일: 2021년 6월 15일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 오피스텔 및 공동주택 및 근린생활시설

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 613-2번지 소재 "마곡그랑시엘" 제6층 제601호로서, "개화동로" 동측 인근 및 "방화중학교" 서남측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 학교, 빌라, 아파트, 근린생활시설, 공항, 공원 등으로 형성되어 있으며, 각종 편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 서측 인근에 개화동로가 있으며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 공항시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 자동차 진출입 역시 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 북측은 중로(포장도로)와 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련)으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 4월 6일자 강서세무서장의 압류(갑6)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/포기 조건 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 및 특이사항에 따르면 임차인 김성원의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 김성원)

보증금: 2억 4500만원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 14일

확정일자: 2022년 1월 11일

배당신고일자: 2023년 7월 28일

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경에 따라, 잔액 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각됩니다.

* 임차인: 남현수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 7일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기록되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 배후 수요 및 상권 특성

본건이 위치한 방화동은 마곡지구와 인접하여 신축 오피스텔 및 상업시설이 발달하는 지역입니다. 주변에 주거시설과 업무시설이 혼재되어 있어 상주 및 유동인구를 포함한 배후 수요는 보통 수준으로 판단됩니다. 지하철 9호선 공항시장역 역세권으로 출퇴근 유동인구 유입이 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 교육 시설

인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트, 종합병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 교육시설로는 방화중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/계약적 리스크

HUG 인수 조건: 임차인 김성원(HUG 승계) 건과 관련하여, 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 중요한 전제 조건입니다. 낙찰 후 이러한 조건이 제대로 이행되는지, 절차상 문제는 없는지 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

임차인 남현수: 보증금 및 차임이 미상으로 기록되어 있으나 대항력은 없습니다.

6.2. 지역적/환경적 리스크

공항 관련 제한: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항시설법) 내에 위치하므로, 건축물의 용도 변경이나 신축, 증축 등과 관련하여 공항 관련 법규에 따른 추가적인 제한이 있을 수 있습니다. 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물 높이 제한 등도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 마곡그랑시엘 오피스텔로, 지하철 9호선 공항시장역을 이용하기 편리한 역세권 물건입니다. 감정가는 2억 5100만원이며, 건물의 전용면적 약 7.75평에 대한 지분 면적을 확보하고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, HUG와 관련된 임차인 인수 조건이 있어 낙찰자는 이 부분을 정확히 확인하고 이행해야 합니다. 마곡지구의 개발과 함께 꾸준한 수요가 예상되는 지역이지만, 공항 인근이라는 점을 고려한 개발 및 이용의 제한 사항을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 공항시장역 이용이 편리하여 출퇴근이 용이합니다.

* 마곡지구 인접: 마곡지구의 지속적인 개발 및 직주근접 수요 증가에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5100만원입니다. 최근 시세 조사를 통해 파악된 주변 오피스텔의 유사 면적대 거래 사례를 분석한 결과, 마곡그랑시엘 오피스텔의 경우 6층 25.62㎡ (약 7.75평) 전용 면적 기준, 현재 시세는 2억 4000만원에서 2억 7000만원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 본건은 HUG 인수조건에 따라 임차인의 보증금 반환 청구권 포기가 전제되어 있어 인수 보증금 부담은 없습니다.

다만, HUG 조건의 명확한 확인 및 이행 절차를 거쳐야 하므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 법적 조건을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 2억 4000만원에서 2억 6000만원 사이로 예상됩니다.

참고 자료:

1. 서울 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 오피스텔 매매 시세 정보. (날짜: 2026년 8월)

2. 마곡그랑시엘 유사 면적 오피스텔 최근 6개월간 실거래가 및 호가 정보. (날짜: 2026년 2월 ~ 8월)

3. 본건 경매 물건명세서 및 권리분석 정보. (날짜: 2026년 8월 6일)

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