나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3474 [1] 서울특별시 구로구 궁동 190-2 이담채 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '수궁동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제3층 제303호로서, (사용승인 : 2022.01.10.) - 외벽 : 석재붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 목측 및 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 등과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 하천구역(2016-05-26), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3474 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 190-2 이담채 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 위치 및 토지/건물 정보

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '수궁동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제303호이며, 사용승인일은 2022년 1월 10일입니다.

건물 외벽은 석재붙임마감, 창호는 PVC 창호 등이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

본건 토지는 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태는 본건 단지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 등과 접하고 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 248,000,000원

토지면적: 16.00㎡ (약 4.8평)

토지지분: 16㎡

건물면적: 25.10㎡ (약 7.6평)

건물지분: 25.1㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '수궁동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 하천구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

추가 기재사항으로 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권보존(이재호 외 1명), 공유자전원지분전부이전(박일성) 등기 후, 압류(계양세무서장, 부천세무서장)가 존재하며, 이 중 계양세무서장의 압류(2023.06.28.)가 말소기준권리가 됩니다.

주택임차권(김민주) 및 강제경매(주택도시보증공사) 또한 등기되어 있으나, 이는 모두 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 김민주)

보증금: 344,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-27

확정일자: 2022-03-29

배당신고일자: 2024-03-29

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

주의: 본건 임차인은 주택도시보증공사(김민주)이며, 전입일자(2022-04-27)보다 확정일자(2022-03-29) 및 배당신고일자(2024-03-29)가 늦어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

또한, "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특이사항이 명시되어 있어, 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 매각 후 소멸/인수 권리

말소기준권리: 갑3. 압류 (계양세무서장, 2023-06-28)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을2. 주택임차권 (김민주), 갑3. 압류 (계양세무서장), 갑4. 압류 (부천세무서장), 갑5. 강제경매 (주택도시보증공사).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권. (등기부상 명시되어 있으나, 실제 존재 여부 및 내용 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 확인할 수 있습니다.

* 2026년 7월 13일 거래: 면적 46.29㎡ (약 14평) / 230,000,000원 (㎡당 약 4,968,000원)

* 2026년 7월 8일 거래: 면적 28.18㎡ (약 8.5평) / 130,000,000원 (㎡당 약 4,613,000원)

* 2026년 7월 4일 거래: 면적 47.72㎡ (약 14.4평) / 185,000,000원 (㎡당 약 3,877,000원)

본건의 건물면적은 25.10㎡ (약 7.6평)입니다. 최근 거래된 유사 면적(28.18㎡)의 실거래가를 바탕으로 추정 시, 본건의 시세는 약 1억 1천 5백만원에서 1억 2천 5백만원 수준으로 예상됩니다. (25.10㎡ / 28.18㎡ * 130,000,000원 ≈ 115,600,000원, 25.10㎡ / 46.29㎡ * 230,000,000원 ≈ 124,700,000원)

다만, 본건 건물이 2022년에 신축되어 비교적 최신축 건물이라는 점을 감안하면, 실제 시세는 이보다 다소 높을 수 있습니다. 하지만 감정가 248,000,000원은 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 248,000,000원

실거래가 기반 추정 시세: 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원 (최신축 이점 감안 시 상향 가능)

인수 보증금: 0원

잠재적 리스크: 건물 내부 설비 상태 미확인, 토지이용계획상 제한사항, 소멸되지 않는 권리(지상권) 확인 필요.

종합적으로 고려 시, 본건은 감정가와 시세 간의 괴리가 크고, 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 시세 및 리스크 요인을 감안한 예상 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 이담채

주소: 서울특별시 구로구 궁동 190-2 (신주소: 서울특별시 구로구 부일로15길 56)

준공년월: 2022년 1월 10일 (신축 건물)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 5층 건물 내 제3층 제303호

세대수: 총 12세대 (공동주택-다세대주택, 제1종근린생활시설)

5.2. 편의/주거 환경

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 별도 검색 결과에서도 특별히 언급되는 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인(주택도시보증공사, 김민주) 관련 특이사항: 매각 조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로 분석되나, 매수 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)이 정상적으로 이행되는지 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 등기부상 권리 내용 확인 및 실제 현황 파악이 필요하며, 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 내부 설비 미확인: 폐문부재로 인해 내부 설비(난방, 급배수, 위생, 승강기 등)의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 입찰 전 내부 확인이 어렵다는 점을 감안하여, 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제한사항: 대공방어협조구역, 하천구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당되어 향후 재산권 행사 시 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축되어 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있는 다세대주택입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주위 환경 또한 일반적인 주거지역입니다.

권리분석상 임차인 관련 조건부 매각 및 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재가 특이사항이나, 임차인 조건에 따른 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

가장 주목해야 할 점은 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되었다는 점입니다. 신축 건물이라는 장점은 있으나, 건물 내부 설비 상태 미확인, 토지이용계획상 제한사항 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 비교적 최신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 서울 구로구 궁동 지역의 다세대주택으로, 지역 개발 가능성 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 명확히 분석되어, 금전적 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

실거래가 기반 추정 시세: 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원 (최신축 이점 감안 시 상향 가능)

인수 보증금: 0원

위 분석 내용을 바탕으로, 감정가와 시세 간의 큰 차이, 잠재적 리스크 요인, 그리고 최신축 건물이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 3천만원에서 1억 5천만원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 내부 상태 및 소멸되지 않는 권리(지상권)의 실제 현황을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

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