나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3349 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 382-25 태한하이빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2017.02.02.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : PVC 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지의 3필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1(화곡동 382-25) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~20 26.12.31) - 기호 2(화곡동 351-91), 기호 3(화곡동 382-34) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 주요한의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3349 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 382-25 태한하이빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

토지지분: 19.24㎡ (약 5.82평)

건물면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.59㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량으로의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스 정류장이 있으며, 근거리에는 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전 등기 이후 주택임차권(주요한) 및 강제경매개시결정(주택도시보증공사) 등기가 설정되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: U

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-16

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력은 보유하고 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (주요한으로부터 승계)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-20

확정일자: 2023-01-19

배당신고일자: 2025-03-07

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소기준권리(강제경매)이며, 물건명세서상 매각조건에 따라 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차 보증금 인수 의무는 없습니다.

3.3. 말소기준권리

2026년 01월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (을4)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권개요는 명시되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 지속적인 주거지 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 비교적 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 시세 (2026년 7월 기준 최근 매매 사례 분석)

최근(2026년 7월) 거래된 인근 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2019년식, 19.98㎡ (약 6평) 규모 주택이 4층에 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,600만원)

* 1986년식, 37.44㎡ (약 11.3평) 규모 주택이 2층에 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,327만원)

* 2002년식, 37.56㎡ (약 11.4평) 규모 주택이 3층에 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,403만원)

본건(2017년식, 29.59㎡)은 비교적 신축에 속하며, 면적 또한 최근 거래 사례와 중간 정도의 크기를 가집니다. 이에 따라 시세는 신축 사례의 평당 단가와 유사하게 형성될 가능성이 높으며, 감정평가액(228,000,000원)은 주변 시세를 충분히 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 화원중학교가 위치하고 있으며, 주변 지역에 다수의 초등학교 및 고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

주요한으로부터 승계받은 HUG 임차인의 경우, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인 U 씨의 경우 '대항력 있음'으로 등재되어 있으나 보증금이 0원이므로 실질적인 금전적 인수 위험은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 기타

특별한 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 인근에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)의 다세대주택입니다. 임차인 관련 권리관계가 복잡해 보이나, 물건명세서 상의 매각조건과 등기부상 말소기준권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 명확히 확인됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 시세 대비 감정가 또한 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건 우수

* 2017년식 신축급 건물로 비교적 양호한 건물 상태 기대

* 임차보증금 인수 부담 없어 권리관계 명확

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

감정가: 228,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 실거래가 및 본건의 입지, 건물 연식, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서 접근 시 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 216,000,000원 ~ 228,000,000원

(감정가의 약 95% ~ 100% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.