나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50112 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 81-17 씨에스아르체 101동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2026.02.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재하는 "녹번초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,도시형생활주택, 오피스텔, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "역촌역"이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하2층/지상11층 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2017.06.19) 외벽: 석재 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약30미터, 남측으로 노폭 약6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

녹번동 81-17:도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축선, 녹번동 81-18:도시지역 , 제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축선에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50112 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 81-17 씨에스아르체 101동 4층401호

건물명: CS아르체

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 복합 용도)

건물면적: 44.92㎡ (약 13.59평)

사용승인일: 2017년 06월 19일

1.3. 토지 정보

토지면적: 20.17㎡ (약 6.10평)

토지지분: 20.17㎡ (약 6.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 2억 5천 8백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "녹번초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "역촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

특히, 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상자 및 용도에 따라 외국인 등은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을구 5번의 근저당권 (고양시산림조합, 2023년 03월 31일 접수, 1억 5천 6백만원)입니다.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 6번의 주택임차권 (전영웅, 2025년 01월 06일 접수, 2억 3천만원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

따라서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사

보증금: 2억 3천만원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 12월 30일

확정일자: 2022년 12월 06일

배당신고일자: 2025년 01월 06일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인의 보증금 2억 3천만원은 인수되는 권리에 해당합니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부상의 기타 압류 및 강제경매 개시 결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전 및 신탁등기 말소 기록 등이 존재합니다.

4. 상권분석

주변이 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합지대입니다.

이는 지역 내 안정적인 배후 수요와 함께 다양한 생활 편의시설 접근성을 제공합니다.

본 물건이 위치한 지역은 역세권(6호선 역촌역 인근)으로 대중교통 이용이 편리하며, 녹번초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 6호선 역촌역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접.

* 교육시설: 녹번초등학교 인접.

* 편의시설: 건물 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용 가능.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 11층 건물 중 4층 401호.

* 설비 내역: 위생급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

매수인에게 대항력 있는 주택임차권(2억 3천만원)이 존재하며, 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 사실상 매수인이 부담해야 할 추가 비용으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 내에서는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수인의 국적, 용도 등에 따라 거래 절차가 복잡해질 수 있습니다.

6.3. 기타

채권자(한국주택금융공사)가 대항력 있는 임차인과 동일 기관인 점은 특이사항이며, 배당 및 인수되는 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지에 편리한 교통망과 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2017년 준공)으로 양호한 상태로 보입니다. 그러나 2억 3천만원의 대항력 있는 임차보증금이 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아, 실제 취득 비용을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다. 또한 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 역촌역 인근 역세권 입지.

* 주거 및 상업 혼재 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 건물 준공 연도가 비교적 짧아(2017년) 관리 상태 양호 기대.

* 녹번초등학교 인접으로 인한 교육 환경.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 CS아르체 오피스텔이 2억 4천만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정가는 2억 5천 8백만원이나, 인수해야 할 임차보증금 2억 3천만원을 고려할 때, 입찰가는 시세 및 인수 보증금과의 관계를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

따라서, 실질적인 순수 취득 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 시세 및 인수되는 임차보증금을 감안할 때, 예상 입찰가는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금 2억 3천만원을 제외한 순수 물건 가치와 낙찰 후 추가 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰 희망가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권고합니다.

본 물건은 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.