나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경7 [1] 서울특별시 마포구 하중동 101 한강밤섬자이 104동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 창전동 소재 지하철6호선 "광흥창역" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하쳘역 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제10층 제1003호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형으로서 아파트 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망설비는 자동차 통행이 가능한 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수권 1회 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경7 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 하중동 101 한강밤섬자이 104동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 12억원 (1,200,000,000원)

토지면적: 59.06㎡ (약 17.87평)

토지지분: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물면적: 118.28㎡ (약 35.78평)

건물지분: 59.14㎡ (약 17.89평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (50% 지분)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강O

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 서울특별시 마포구 하중동 101, 한강밤섬자이 104동 10층 1003호에 소재합니다. 지하철 6호선 광흥창역에서 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제10층 제1003호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용상태: 본 건은 2필지의 일단 토지로서 아파트 등의 부지로 이용 중입니다.

도로상태: 단지 내 가로망 시설은 자동차 통행이 가능한 포장도로와 잘 연계되어 있습니다.

토지이용계획: 3종일반주거지역이며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 등 다양한 도로와 접하거나 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을9 (갑구2번 강헌 지분 전부 근저당권, 2023-08-01, 4.5억원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을9 (근저당, 2023-08-01, 4.5억원)

* 을10 (임의경매 개시결정, 2026-01-27, 3.9억원)

* 갑3 (가압류, 2023-12-26, 10억원)

* 갑5 (가압류, 2024-04-23, 0.99억원)

* 갑8 (압류, 2025-11-24)

* 갑12 (압류, 2026-08-18)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을1 (주택임차권, 2024-12-16, 13.5억원) - 임차인 최길현. 확정일자 및 전입일자(2022-11-01)가 동일하며 대항력이 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 이 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 약 28.99억원 (2,899,866,412원)

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 마포구 하중동 지역은 서울의 주요 주거 밀집 지역 중 하나입니다. 지하철 6호선 광흥창역을 중심으로 교통이 편리하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다. 한강 변에 인접해 있어 일부 세대에서는 한강 조망 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 한강밤섬자이

준공일: 2010년 2월 26일

단지 정보: 총 7개동, 488세대 규모입니다. 최고 25층으로 이루어져 있습니다.

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

주차: 단지 내 주차가 가능하며, 지하에 전기차 충전기가 20대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 본 건은 전체 부동산의 50% 지분만 매각 대상입니다. 따라서 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정 및 지분 관리에 대한 고려가 필요합니다.

공유자 우선매수권: 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있으며, 이는 1회 제한됩니다. 최고가 매수신고인이 결정된 후, 공유자가 동일한 가격으로 매수 우선권을 행사할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 최길현은 13.5억원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력과 확정일자를 갖추고 있습니다. 이 보증금은 전체 물건의 감정가 12억원을 초과하며, 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 실질적인 총 인수 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구의 선호도 높은 아파트 단지인 한강밤섬자이의 50% 지분 매각 건입니다. 우수한 입지와 편의시설을 갖추고 있으나, 13.5억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금이 감정가를 초과한다는 점은 본 건의 가장 큰 투자 리스크입니다. 또한 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사의 가능성도 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 지하철역과 가까운 역세권 아파트이며, 서울 도심 접근성이 좋습니다.

명품 아파트 단지: 한강밤섬자이는 지역 내에서 높은 인지도와 선호도를 가진 아파트입니다.

시세 대비 합리적 가격 취득 기회: 지분 매각이라는 점과 높은 임차인 인수 부담을 고려하여, 현명한 입찰가 산정을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가(전체 부동산 기준): 12억원

본 건은 전체 부동산의 50% 지분 매각 건이므로, 지분 감정가는 약 6억원으로 평가됩니다.

최근 시장 거래 동향 (외부 조사 기반)을 고려할 때, 본 건과 유사한 면적(약 118.28㎡)의 한강밤섬자이 아파트 전체 매매가는 15억원에서 20억원 이상으로 추정됩니다. 이는 50% 지분 가치로 환산 시 약 7.5억원에서 10억원 수준입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 최길현이 보유한 13.5억원의 보증금입니다. 이 보증금은 전체 부동산의 감정가를 초과하며, 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액의 일부 또는 전부를 인수해야 합니다. 본 건이 50% 지분 매각이라는 점을 감안하면, 50% 지분 매각 대금(약 6억원)만으로는 임차인 보증금 전액을 충당하기 어렵기 때문에, 낙찰자는 상당 금액의 임차인 보증금 잔액을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 낙찰 후 총 매수 비용(입찰가 + 인수하는 임차인 보증금)이 감정가(12억원)를 훨씬 초과할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

상기 위험 요소를 종합적으로 고려하고, 50% 지분 감정가(6억원) 대비 보수적인 접근을 통해, 예상 입찰가는 3억원 ~ 3억 6천만원 수준을 제안합니다. 이 입찰가는 지분 자체의 가치에 대한 제안이며, 임차인 보증금 인수 부담은 별도로 고려되어야 합니다.

※ 본 물건은 높은 임차인 인수 부담으로 인해 최종 매수 비용이 매우 높아질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 금액을 명확히 확인하시기 바랍니다.

주변 시설 확인 결과, 본 건 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 투자 결정 전 추가적인 현장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.