나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3405 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '신서고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 신정역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중 건향파크빌7차에이 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.7.25) 외벽 : 돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 자주식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '가장형'의 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구 역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3405 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제4층 제403호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 명세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 297,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.70㎡ (약 6.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물명: 건향파크빌7차A

사용승인일: 2019년 7월 25일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 6층 건물 중 제4층 제403호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '신서고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 신정역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등)이며, 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 임. 또한, 아파트에 대한 토지거래계약에관한허가구역으로 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됨.

3.2. 임차인 현황

* 이해진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-08, 대항력 없음. 임대관계 미상임.

* 주택도시보증공사(정 ): 보증금 306,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-20, 확정일자 2021-12-20, 배당신고일자 2024-01-19, 대항력 없음. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(접수일자 2024-05-29)이며, 본 물건의 등기사항전부증명서 상 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 인수되는 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대 주택의 거래가는 면적과 건축 연도에 따라 다양하게 나타남. 2002년식 23.14㎡의 송원빌라가 130,000,000원에, 1991년식 36.89㎡의 현대빌라B동이 225,000,000원에, 2002년식 54.27㎡의 준쉐르던스가 400,000,000원에 각각 매매된 사례가 있음. 본건은 2019년에 건축된 신축 건물로, 연면적 22.70㎡ 기준 인근 시세와 감정가(297,000,000원)를 고려할 때, 동일 면적의 최신 건물임을 감안하여 시세 형성될 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건은 '신서고등학교' 인근에 위치하며, 도보 거리에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있어 대중교통 이용이 편리함. 주변에 다수의 주거 시설과 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성은 양호한 편임.

5.2. 주차

자주식 주차장이 마련되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되어, 매수인에게 부담되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됨. 등기부 상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없을 것으로 판단됨.

6.2. 기타 리스크

소재지 인근에 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경 측면에서의 특별한 리스크는 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로, 양호한 교통 여건과 생활 편의시설을 갖춘 입지적 장점을 지님. 권리 관계가 명확하여 매수 후 인수하는 부담이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됨. 다만, 전용면적이 22.70㎡로 비교적 협소한 점은 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 신축급 건물로 향후 가치 상승 기대.

* 지하철 5호선 신정역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 임차인 관련 부담이 없어 명확한 권리 취득 가능.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자 목적에 적합.

9. 예상 입찰가

감정가 297,000,000원을 기준으로, 주변 시세와 물건의 신축 연식, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 약 240,000,000원 내외로 예상됨. (이는 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.