나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3443 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제13층 제1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜움 · 평가일 2026.02.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '서울동구로초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위 는 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 대림역(지하철 2,7호선) 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제13층 제1301호로서, (사용승인일 : 2024.01.03) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도 '업무시설(오피스텔)' 임.

설비내역

위생및급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 .), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3443 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제13층 제1301호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

건물면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 정보

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설로 복합 이용 중인 건물입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제13층 제1301호

사용승인일: 2014년 01월 03일

총 층수: 20층

전유면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, '서울동구로초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업지 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 버스정류장이 다수 위치하고 있으며, 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 대림역이 소재하여 도보로 이용 가능합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북서측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

본 경매는 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김지연

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 01일

* 확정일자: 2022년 03월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 선순위 주택임차권(을1)을 보유하고 있으며, 전입일자(2022.04.01)가 말소기준권리(2026.01.29)보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.

3.3. 등기부 현황

* 을1 (접수일자 2025-05-20): 주택임차권 (김지연, 135,000,000원) - 인수 대상입니다.

* 갑5 (접수일자 2022-08-30): 가압류 (송정헌, 128,000,000원) - 말소 대상입니다.

* 갑6 (접수일자 2022-10-19): 가압류 (유병호, 170,000,000원) - 말소 대상입니다.

* 갑7 (접수일자 2023-04-12): 가압류 (서울특별시, 972,194,317원) - 말소 대상입니다.

* 갑8 (접수일자 2023-07-13): 압류 (금천구) - 말소 대상입니다.

* 갑9 (접수일자 2023-08-23): 압류 (금천세무서장) - 말소 대상입니다.

* 갑10 (접수일자 2026-01-29): 강제경매 (김지연, 135,000,000원) - 말소기준권리입니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리는 강제경매(갑10)이며, 해당 경매개시결정 등기 이전의 선순위 주택임차권(을1)이 존재합니다. 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임차 보증금 135,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자는 해당 보증금을 인수해야 합니다.

3.5. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 1,405,194,317원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 활발한 상권 형성이 기대됩니다.

4.2. 수요 분석

대림역(2, 7호선) 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 주변의 주거 및 업무시설 종사자들로부터 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 대림역(2, 7호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. (추가적인 편의시설 정보는 검색 결과에 명확히 나타나지 않음)

5.2. 교육 시설

* 서울동구로초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 선순위 임차인 김지연 씨의 보증금 135,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 실질적인 매수 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역에 속하며, 건폐율 55.9%, 용적률 931.21%입니다.

* 본건은 다음과 같은 지역 및 구역에 포함되어 있어 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (관할 교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. 혐오시설 가능성

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설이 물건지에 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구로구 일대에서 과거 공장, 소각장, 하수처리장 등이 이전하거나 정비되는 사례가 있었습니다. 교육환경보호구역 관련하여 유해 시설 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 로제리움2차 오피스텔 13층 1301호로, 대림역 역세권에 위치하며 비교적 신축 건물(사용승인일 2014.01.03)이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 135,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 점을 감안하더라도, 역세권 소형 오피스텔로서의 투자 가치는 존재하나, 인수해야 할 임차 보증금과 관련 법적 제한사항(교육환경보호구역 등)을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대림역(2, 7호선) 초역세권으로 교통이 편리하고 유동인구가 많습니다.

* 신축급 오피스텔: 2014년 사용승인된 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 19.74㎡(약 5.97평)의 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 잠재적 시세 차익: 인수되는 임차 보증금을 고려한 총 실질 매수 비용 대비 향후 시세 상승 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 16일: 120,000,000원 (19.74㎡, 3층)

* 2026년 7월 2일: 100,000,000원 (19.74㎡, 10층)

* 2026년 5월 18일: 113,000,000원 (18.54㎡, 11층)

최근 거래된 유사 면적 및 층수의 오피스텔 매매가는 약 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 평균적으로 약 111,000,000원으로 볼 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(김지연)의 보증금 135,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰자가 법원에 납부하는 입찰가 외에 추가적으로 135,000,000원을 부담하게 됩니다. 따라서 실제 총 지출액은 '입찰가 + 135,000,000원'이 됩니다.

현재 시세(약 111,000,000원)와 임차인 인수 보증금을 고려할 때, 낙찰자가 얻는 실질적인 이익을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 최근 매매가와 감정가(120,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 과도한 경쟁을 피하기 위해 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

참고사항: 상기 예상 입찰가는 법원에 납부하는 금액이며, 실제 총 지출액은 낙찰가에 임차인 보증금 135,000,000원을 합한 금액이 됩니다. 따라서 입찰 시 본건의 총 매수 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.