나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3272 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 530-11 월드홈타운 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "백석 중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철9호선 "등촌역(강서대학교)" 이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일자: 2013.07.11) 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3272 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 530-11 월드홈타운 제2층 제204호

물건종별: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

건물면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, "백석중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 "등촌역(강서대학교)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 12월 4일자 강서구청의 압류입니다.

본 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되었으며, 2026년 1월 26일자로 강제경매 개시결정이 등기되었습니다 (채권액 260,000,000원).

등기부등본상 확인되는 주택임차인 허영일(주택도시보증공사)은 2021년 12월 27일 확정일자를 받고 2022년 1월 28일 전입하였으며, 보증금은 260,000,000원입니다. 그러나 해당 임차권은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 물건명세서상 "대항력 없음"으로 명시되어 있습니다.

특별매각조건에 따라, 본 물건은 임차인의 대항력이 소멸되는 조건으로 매각되며, 낙찰자는 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원).

결론적으로, 본 건은 매각으로 인해 모든 권리(저당권, 압류, 임차권 등)가 소멸되는 "인수 부담 없는" 물건입니다.

4. 상권분석

본건은 월드홈타운이라는 다세대주택 건물 내에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지상 6층 중 2층에 해당하며, 2013년 7월 11일에 사용 승인되었습니다.

건물 전용면적은 20.40㎡ (약 6.17평)이며, 토지 지분은 15.23㎡ (약 4.61평)입니다.

최근(2026년 7월) 인근 등촌동 지역에서 거래된 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 고센아트빌 (2015년 준공, 43.14㎡): 330,000,000원 (약 7.65백만원/㎡)

* 라온제나 (2017년 준공, 42.96㎡): 300,000,000원 (약 6.98백만원/㎡)

* 멤버스빌B동 (2016년 준공, 29.9㎡): 210,000,000원 (약 7.02백만원/㎡)

제공된 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 다세대주택은 제곱미터당 약 700만원에서 765만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건은 이들 사례보다 면적이 작습니다.

5. 생활정보

건물 내에는 개별난방(도시가스) 시설, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 "백석중학교"가 있으며, 지하철 9호선 등촌역을 이용한 강서구 및 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변에는 다양한 상업 시설과 편의 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 지하철 9호선 등촌역, 다수의 버스 노선

* 교육: 백석중학교, 등촌초등학교, 강서중학교 등

* 의료: 이대서울병원 등

* 쇼핑: NC백화점 강서점, 롯데마트, 이마트 등 (차량 이용 시 접근 가능)

토지이용계획상 "중요시설물보호지구(공항)", "대공방어협조구역" 등에 해당되므로, 관련 규제 사항을 확인해야 합니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어, 향후 항공기 소음의 영향이나 건축 관련 규제 등이 있을 수 있습니다.

건물 면적이 20.40㎡ (약 6.17평)으로 소형이므로, 1인 가구 또는 투자 목적의 임대 수익 외에는 활용도가 제한적일 수 있으며, 재판매 시 수요층이 제한될 가능성이 있습니다.

감정가 2억 5천만원 대비 인근 유사 물건의 최근 실거래가 환산가(약 1억 4천만원~1억 5천만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성도 있지만, 반대로 시세보다 높은 가격으로 낙찰받을 위험도 내포하고 있습니다.

2013년 준공된 건물로, 향후 장기수선충당금 및 유지보수 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 권리가 소멸되는 조건으로 매각되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

지하철 9호선 등촌역을 이용할 수 있는 역세권 입지에 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

다만, 감정가와 최근 인근 실거래가 간의 상당한 시세 차이가 존재하므로, 현장 조사와 심층적인 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다. 공항 관련 규제나 작은 면적 등도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 인수: 모든 권리가 소멸되어 명도 및 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역 도보 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자용으로 적합.

* HUG 관련 조건: HUG가 채권자이며 특별 매각 조건이 붙어 있어, 경매 절차에 대한 이해가 있다면 유리한 가격 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

인근 실거래가 환산가 (20.4㎡ 기준, 7.0~7.6백만원/㎡): 약 143,000,000원 ~ 156,000,000원

분석: 본건의 감정가는 2억 5천만원이나, 최근 유사 면적의 거래 사례들을 고려할 때 제곱미터당 가격이 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 하지만 소형 면적의 수요, 역세권 입지, 권리 인수 부담 없음 등의 요소를 감안하면 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

최종 제안 예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.