나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3422 [1] 서울특별시 양천구 목동 619-6 이영빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도하 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 목동 소재 ‘양동중학교’ 남서측에 위치하는 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 등촌역(9호선) 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식) (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호 사용승인일 : 2021-12-07 외벽 : 대리석 및 석재붙임 마감 창호 : 샤시 창호 등 내벽, 천장 : 벽지도배, 타일마감 및 개별인테리어마감 등임.

이용상태

대상 물건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(통칭:이영빌)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약4m, 서측으로 약 3m의 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히: 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역 <공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2건물 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3422 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 619-6 이영빌 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 277,000,000원

토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.525㎡ (약 3.79평)

건물면적: 16.85㎡ (약 5.10평)

건물지분: 16.85㎡ (약 5.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ‘양동중학교’ 남서측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 북측으로 폭 약 4m, 서측으로 약 3m의 포장도로에 접해 있어 차량 진입이 원활함.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조(벽식) 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호이며, 2021년 12월 7일에 사용승인되었음. 외벽은 대리석 및 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등이며, 내벽과 천장은 벽지도배, 타일 마감 및 개별 인테리어 마감으로 이루어져 있음.

3.2. 토지 형상 및 이용상태

본 건 토지는 세장형의 토지로서, 현재 도시형생활주택(이영빌)의 부지로 이용 중임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(서울남부지방법원 2023카단203671)임.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 물건은 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임. 여기에는 주택임차권(을1), 가압류(갑6, 갑7), 압류(갑8), 강제경매(갑9) 등이 포함됨.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 현재 등기부상 지상권은 없는 것으로 확인됨.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(진호철)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 18일

* 확정일자: 2022년 3월 31일

* 대항력: 없음 (매각조건에 따라 대항력 포기)

* 비고: 임차인 진 은 주택도시보증공사로부터 보증금을 인수하였으나, 본 매각 조건에 따라 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 함. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

4.5. 특이사항 및 주의사항

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미함. HUG 인수조건 변경 관련 내용이 확인됨.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본 건은 주위로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있음.

5.2. 주변 개발 정보

최근 2021년 12월 사용승인된 신축 건물로, 주변 지역의 개발 상황과 함께 가치 상승 가능성이 있음.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 확인한 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5.4. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건(다세대주택)의 매매가는 전용면적 기준 약 78만 원~113만 원/㎡ 수준으로 나타남.

* 궁전빌라(B동, 1986년 준공, 36.63㎡): 1.9억원 (약 51.9만원/㎡)

* 와이앤비(2022년 준공, 25.97㎡): 2.65억원 (약 102.0만원/㎡)

* 골든빌(2016년 준공, 28.47㎡): 3.0억원 (약 105.4만원/㎡)

본 건은 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 전용면적 16.85㎡에 감정가는 277,000,000원 (약 1,643.9만원/㎡)으로, 최근 거래된 주변 다세대주택의 시세 대비 상당히 높은 감정가를 형성하고 있음. 신축이라는 점을 고려하더라도 시세와의 괴리가 커 주의 깊은 분석이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 괴리

감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 실제 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가적인 가격 하락 가능성을 고려해야 함.

6.2. 임대차보증금 관련 조건

임차인 진 의 보증금(299,000,000원)은 감정가(277,000,000원)보다 높으며, 매각 조건상 매수인이 인수하지 않음. 이는 명도 관련 리스크는 적으나, 임차인의 명도 저항 가능성은 존재함.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축분뇨관리법, 공항시설법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획법규 및 제한사항이 적용되므로, 향후 건축 및 개발 시 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호하나, 감정가가 주변 시세 대비 과도하게 높게 평가된 점이 가장 큰 리스크 요인임. 임차인의 대항력이 포기되는 조건으로 매각되어 명도 부담은 적으나, 높은 감정가로 인해 입찰 시 보수적인 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 포기되어 보증금 인수 의무가 없음.

* 교통 접근성: 9호선 등촌역 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

감정가 277,000,000원 대비 주변 시세 분석 결과, 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기됨. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점과 신축임을 감안하더라도, 보수적인 접근이 필요함. 주변 유사 물건의 시세와 감정가의 큰 괴리를 고려하여, 보수적인 관점에서 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

본 물건의 예상 입찰가는 240,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.