나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3393 [1] 서울특별시 구로구 온수동 23 아델리안 제가동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동에 소재하는 지하철 1,7호선 환승역인 "온수역" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택과 기존의 일반주택, 소규모 근린생활시설, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1,7호선 환승역인 "온수역"이 위치하는바 대중교통이용 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건(사용승인일자: 2019. 3. 13)중 제 5층 제 503호로 외벽: 외장석재 및 벽돌붙임 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기 창호: 새시창호임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방3, 거실겸 주방, 욕실2등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 대체로 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6미터폭(부일로1길), 남측으로 약 9미터폭의 아스팔트포장도로와 각각 접하며 도로상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 지구단위계획구역(온수역일대, 관련문의 (도시계획과 02-860-2384)) 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 3개동(가동 ~ 다동)이며 이중 본건이 속한 제 가동은 15세대로 등재되어 있음

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3393 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 온수동 23, 아델리안 제가동 제5층 제503호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대)

* 감정가: 297,000,000원

* 토지면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

* 건물면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일자: 2019년 3월 13일

* 건물 규모: 총 3개동, 45세대 (본건은 '가동'에 해당하며, 가동은 15세대)

2. 입지조건

* 본건은 지하철 1, 7호선 환승역인 온수역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 북측 약 6미터폭(부일로1길), 남측 약 9미터폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 출입 및 도로 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 이용 편의도는 시내버스 정류장과 온수역이 인접해 있어 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (매수인이 인수)

* 말소기준권리: 서초세무서장의 압류 (2023.05.02. 접수)

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (김종연 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (사형택)

* 주택임차권 (구민주, 보증금 313,000,000원, 대항력 없음)

* 압류 (서초세무서장)

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

* 총 채권액: 1,592,000,000원

* 주의사항: 본 물건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 주택임차권 승계인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 주의사항에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

* 온수역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변의 최근 매매 사례들을 볼 때, 연식과 면적, 층수에 따라 가격대가 다양하게 형성되어 있습니다. 본건은 비교적 신축에 속하나, 동일 단지 내에서의 최근 매매 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 건축물 현황도 기준 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 2개로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급탕 및 급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 온수역(지하철 1, 7호선), 시내버스정류장, 근린생활시설, 근린공원 등이 있어 생활이 편리합니다.

* 교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특수 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인한 거래 과정의 복잡성 및 추가 확인 필요성이 존재할 수 있습니다. 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정 기간 내) 등 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다. 특히 외국인 및 토지거래허가구역 관련 제한사항은 구매자에게 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 상당히 높아, 채권자들의 배당률이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권인 온수역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 내부 구조도 실용적으로 보입니다. 다만, HUG 관련 특수 매각 조건으로 인한 거래 절차 및 임차권 관련 사항을 명확히 이해하고 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 관련 서류 및 HUG 측과의 소통을 통해 최종적인 확인이 필요합니다. 다수의 권리 분석 및 높은 채권 총액은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(1, 7호선)이라는 뛰어난 교통 접근성.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태 및 관리 용이성 기대.

* 실용적인 내부 구조(방 3, 욕실 2)로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적.

* HUG 조건부 매각으로 인한 명확한 권리 인수로, 낙찰 후 보증금 부담이 없는 점 (단, 조건 확인 필수).

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 감정가는 297,000,000원입니다. 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 매매 사례를 참고할 때, 입지 조건과 건물 상태를 고려하면 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 그러나 HUG 관련 특수 조건 및 높은 채권 총액 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 유사 물건 매매가 분석:

* 2026년 7월, 55.17㎡ (4층) → 40,600만원

* 2026년 7월, 42.4㎡ (3층) → 25,200만원

* 2026년 7월, 36.16㎡ (3층) → 24,700만원

* 본건 면적(39.87㎡) 및 건물 연식(2019년)을 고려 시, 25,200만원 ~ 40,600만원 사이의 가격대에 해당하나, 40,600만원 거래는 면적이 더 크므로 본건과는 직접 비교가 어렵습니다. 25,200만원 ~ 27,200만원 범위의 사례와 비교하면 본건은 신축이라는 이점이 있습니다.

* 감정가는 약 745만원/㎡ 수준입니다.

상기 분석을 토대로, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 약 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 약 267,000,000원 ~ 282,000,000원

(본 물건의 경우, HUG 조건부 매각으로 인한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.