나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100183 [1] 서울특별시 관악구 신림동 92-256 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서원역(신림선)' 동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택,다가구주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역'서원역(신림선)'이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지대 내 평탄화조성한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. /아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 지하1층/지상2층 건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 급배수시설, 난방 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ : 철골조 썬라이트지붕 지하1층 소재(통로) 약 6㎡ ㄴ : 철골조 썬라이트지붕 1층 소재(통로) 약 8㎡ ㄷ : 샷시조 판넬지붕 2층 소재(다용도살) 약 7.5㎡ ㄹ : 판넬조 1층 소재(보일러실) 약 1㎡ ㅁ : 샷시조 1층 소재(통로) 약 2㎡ ㅂ : 판넬조 판넬지붕 옥탑 소재(창고) 약 12㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100183 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 92-256

용도: 다가구주택

감정가: 1,461,119,000원

토지 면적: 152.00㎡ (약 45.98평)

건물 면적: 226.80㎡ (약 68.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 조

특이사항: 공유물분할 경매, 선순위 가처분, 선순위 가등기, 제시외 건물 포함

1.1. 토지 및 건물 현황

토지 면적은 152.00㎡이며, 건물 면적은 226.80㎡입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되며, 제시외 건물 36.50㎡도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 지하철 신림선 '서원역' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 신림선 '서원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

이는 출퇴근 및 외부 활동에 유리한 조건입니다.

2.3. 토지 형태 및 도로 상태

토지는 인접 도로 대비 완경사지대에 평탄하게 조성된 정방형 형태를 띠고 있으며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로는 노폭 약 5미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 사도, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

특히, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지, 그리고 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다.

2.5. 주변 시설 분석

(추가 검색 결과)

본건 주변은 주거 밀집 지역으로, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

신림선 서원역을 중심으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)이 갖추어져 있어 생활 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 토지 및 건물 모두 2026년 1월 27일 접수된 조동식 명의의 임의경매(사건번호: 2026타경100183)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 다음과 같습니다.

* 토지:

* 갑구 제13번 가처분 (2025-01-23, 조동식): 인수

* 갑구 제14번 지분전부이전청구권가등기 (2025-03-20, 이해경): 인수 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 건물:

* 갑구 제11번 가처분 (2025-01-23, 조동식): 인수

* 갑구 제12번 지분전부이전청구권가등기 (2025-03-20, 이해경): 인수 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

이는 낙찰자가 해당 가처분 및 가등기에 대한 법적 책임을 부담해야 함을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 대항력: 없음

* 비고:

본건에는 대항력 없는 임차인 1명이 존재하며, 보증금 300만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 총체적 권리 분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 다수의 선순위 가처분 및 가등기가 낙찰자에게 인수되는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

인수되는 권리에 대한 법적 검토 및 해결 방안 마련이 필수적입니다.

대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금이 소액이며 인수 부담이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 신림동 92-256번지 일대는 주거지역으로서, 주변에 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있습니다.

신림선 서원역 역세권이라는 이점을 가지고 있어, 역 주변으로 형성된 근린생활시설을 중심으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업시설보다는 주거민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 학원 등의 업종이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

4.2. 상권 잠재력

지속적인 주거지 개발 및 신림선 개통으로 인한 교통망 확충은 향후 상권의 안정적인 유지 및 완만한 성장에 기여할 것으로 보입니다.

하지만, 주거지역 특성상 급격한 상권 활성화보다는 안정적인 수요를 기반으로 하는 업종에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

신림선 서원역을 통해 여의도, 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 용이합니다.

버스 노선 또한 다양하게 운영되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변으로 마트, 편의점, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내 학교 주변의 위생 및 환경 보호를 위한 건축물 신축 및 시설 설치에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

이와 관련하여 최종적인 사항은 동작교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

주변에 학교들이 위치하고 있어 자녀가 있는 세대의 경우 통학 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리 관계

본건은 공유물분할 경매로, 특히 매각으로 소멸되지 않는 가처분 및 가등기가 인수되는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다.

이러한 권리들은 향후 소유권 분쟁이나 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 인수되는 권리의 구체적인 내용과 해결 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지 거래 허가 구역

본건이 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매수자는 잔금 납부 전 관할 구청으로부터 토지거래 허가를 받아야 합니다.

지정 기간 내에 매수인이 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효로 처리될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

본건은 일괄매각 대상이며, 건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물(약 36.50㎡)을 포함합니다.

이러한 제시외 건물이 건축법상 위법 건축물에 해당하는지, 또는 철거 대상인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대차 관계에 대한 정보가 상세히 파악되지 않았습니다.

현장 조사를 통해 정확한 임차인의 현황, 계약 조건, 퇴거 가능 여부 등을 추가로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다.

그러나 공유물분할을 위한 경매라는 점과 다수의 선순위 가처분 및 가등기가 인수되는 복잡한 권리 관계는 본건의 가장 큰 단점입니다.

또한, 토지거래허가구역 지정 및 제시외 건물 포함 등 추가적인 확인 및 절차가 필요한 사항이 존재합니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리에 대한 위험을 충분히 인지하고, 관련 법규 및 절차를 숙지한 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 신림선 서원역 도보권에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 이는 향후 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.2. 다가구주택으로서의 임대 수익성

주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로서, 안정적인 임대 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 기회

복잡한 권리 관계로 인해 일반 매물 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 단, 인수되는 권리로 인한 추가 비용 및 위험을 고려한 가격 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 인수되는 권리(가처분, 가등기) 관련 법적 해결 비용 및 명도 예상 비용.

* 제시외 건물의 합법성 여부 및 철거/이행강제금 등 관련 추가 비용.

* 현재 시세 및 향후 시장 전망.

* 소유권 이전 및 토지거래허가 취득에 소요되는 제반 비용.

인수되는 보증금은 없으므로, 상기 비용들을 종합적으로 고려하여 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다.

정확한 입찰가 제시는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.