나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10124 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 750-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '영어교육도시' 남측 인근에 위치 하며, 일대는 북측 인근에 소재하는 제주영어교육도시를 배후지로하는 주택지대로 단독주택, 공동주택 및 농경지 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사정 은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4m의 포장도로 및 남측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-01-15)((건축인허가 등 서귀포시 문의)), 가축사육제 한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한), 상대보호구역(2017-10-25), 역사문화환경 보존지역(2024-09-04), 경관보전지구5등급(2025-07-25), 생태계보전지구5등급(2025-07-25), 지하수자원보전4등급(2025-07-25), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처리 구역(2024-10-16)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로 <사용승인일: 2021.10.25.> 외벽: 스타코 및 치장 벽돌 마감 등. 내벽: 페인트 마감 등. 바닥: 대리석타일 마감 등. 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

기호(2): 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(2): 기본 위생설비, 급·배수설비, 주택용ESS(에너지저장 장치), 천장 매립식 냉·난방 설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기호(2)에는 다락이 소재합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10124 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 750-1

용도: 단독주택

감정가: 1,214,331,900원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 287.00㎡ (약 86.82평)

건물면적: 193.81㎡ (약 58.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 제시외면적: 8.30㎡ (약 2.50평)

참고: 조경수, 담장 등 및 확장형 발코니, 다락은 감정가에 포함되어 있습니다. 일부 토지는 주차장으로 이용 중이며, 주택용 ESS 설비가 설치되어 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각이며, 제시외 건물(8.30㎡)이 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리에 위치하며, '영어교육도시' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 일대는 영어교육도시를 배후지로 하는 주택지대로, 단독주택, 공동주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 통행이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형으로 인접 도로와 대체로 등고·평탄합니다. 북동측으로는 폭 약 4m의 포장도로, 남측으로는 폭 약 3m의 비포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경 보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전(2019년), 전세권 설정(천재민, 2022년 10월 31일, 12억원), 임의경매 개시 결정(천재민, 2026년 1월 28일, 12억원) 등기가 확인됩니다.

말소기준권리는 천재민의 전세권설정 등기(2022.10.31.)로, 해당 권리는 임의경매로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,200,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 천재민

보증금: 1,200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-07

대항력: 있음

배당신고일자: 2026-01-28

3.3. 권리관계 분석

등기부등본 상 천재민의 전세권 설정은 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력 있음' 표시는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (임대관계는 미상)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제주영어교육도시 인근의 단독주택 및 고급 타운하우스 매물 시세를 분석한 결과, 신축 연면적 70평 이상의 고급 단독주택은 대지 약 90평에 16억원 내외로 거래된 사례가 있습니다. 또한, 연면적 60평 규모의 고급 타운하우스도 15억원 내외로 시세가 형성되어 있습니다. 본 물건은 2021년 준공된 신축 단독주택으로, 대지 약 87평, 건물 약 59평 규모이며 감정가는 12.14억원으로, 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

제공된 JSON 데이터상의 연립주택(해동그린앤골드, 제주푸르지오더퍼스트) 시세는 3.9억~5.99억원 수준으로, 이는 본건 단독주택과는 면적 및 주택 유형에서 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 혐오시설 및 개발 현황

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 제주영어교육도시 개발은 지속적으로 이루어지고 있으며, 관련 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 과거 2단계 사업 추진 과정에서 환경 훼손 및 지역 갈등 논란이 일부 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

제주영어교육도시 내에는 한국국제학교(KIS), 영국 국제학교(NLCS), 캐나다 국제학교(BHA), 세인트존스베리아카데미(SJA) 등 다수의 국제학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 생활 편의시설은 영어교육도시 내 및 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

대상 물건은 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보이며, 단독주택 부지로 활용 가치가 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

등기부상 임차인 천재민의 전세권은 말소기준권리로 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 보증금도 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 '대항력 있음'으로 기재된 부분에 대해 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 철저한 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

물건 소재지는 계획관리지역 등 다수의 도시계획법상 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

제시외 건물(8.30㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 및 법적 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주영어교육도시 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 단독주택으로, 우수한 교육 환경과 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대지 면적 약 87평, 건물 면적 약 59평으로 적정 규모이며, 제시외 건물 포함 일괄매각 대상입니다. 등기부상 임차인의 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, '대항력 있음' 표시에 대한 주의가 필요합니다. 전반적으로 양호한 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 영어교육도시 인접: 높은 교육열과 국제학교 밀집 지역으로 배후 수요 확보 용이.

* 신축급 단독주택: 2021년 준공으로 즉시 거주 또는 임대 용이, 하자 가능성 낮음.

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상되어 투자 위험 감소.

* 넓은 토지 면적: 약 87평의 대지로 활용 가치가 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,214,331,900원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 규모와 연식의 신축 단독주택 및 고급 타운하우스가 10억 원대 중반에서 16억 원 이상으로 거래되는 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 임차인 관련 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

주변 연립주택 등의 시세(3.9억~5.99억원)는 본건과 비교하기 어렵습니다.

현재 제시된 정보와 주변 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준을 중심으로 형성될 것으로 보입니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 11억 8천만원 ~ 12억 8천만원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 상세 권리 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.