나이스옥션 법원경매 제주 2026타경64 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 2741-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지 공히 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 소재 '선흘초등학교' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설 및 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지 공히 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상토지 공히 인접필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 일련번호 1)은 '도로등', 2)는 '단독주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) : 지적도상 폭 약 6M 내외의 아스팔트포장도로임. ■ 일련번호 2) : 지적도상 남서측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한 지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ지하수자원보전4등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■ 일련번호 2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한 지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ지하수자원보전4등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨‘건물감정평가요항표’참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨‘건물감정평가요항표’참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브위징크지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2019.01.28) 외 벽 : 드라이비트 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

'단독주택' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록1. 지분 매각, 조경수 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경64 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 2741-21

건물 용도: 단독주택

감정가: 480,553,900원

토지 면적: 1832.00㎡ (약 554.22평)

토지 지분: 410.7495㎡ (약 124.25평)

건물 면적: 99.75㎡ (약 30.19평)

건물 지분: 99.75㎡ (약 30.19평)

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 토지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 소재 '선흘초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 숙박시설, 농경지가 혼재하는 농촌 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량으로 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 보통입니다.

도로 상태: 대상 토지는 지적도상 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 남서측으로도 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한 지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

* 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로도 분류되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3, 근저당권 (제주시수산업협동조합, 2023-10-24 접수)

소멸되는 권리:

* 근저당권 (제주시수산업협동조합, 2023-10-24)

* 근저당권 (김득수, 2024-02-15)

* 압류 (파주세무서장, 2024-10-17)

* 압류 (동작세무서장, 2025-01-24)

* 압류 (동작구(서울특별시), 2025-02-20) - 토지

* 임의경매개시결정 (제주시수산업협동조합, 2026-01-28)

* 압류 (동작구(서울특별시), 2026-03-24) - 건물 (경매개시결정 이후 압류)

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸하는 물건으로, 인수되는 별도의 권리사항은 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

주의사항: 임대 관계가 미상으로 파악되므로, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 거래 정보:

제공된 주변 시세 정보는 주로 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본 경매 물건인 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* '선흘황토마을' (2002년 건축, 약 75㎡)의 경우, 2024년 10월 1억 6천만원, 2026년 6월 6천만원에 거래된 기록이 있습니다. (6천만원 거래 건은 시세와 차이가 크므로 주의 필요)

* '더포레선흘1차' (2021년 건축, 약 100㎡)는 2025년 5월 2억 6천 7백 5십만원에 거래되었습니다.

본 경매 물건은 2019년 건축된 신축 단독주택으로, 감정가는 4억 8천 5백 5십만원 수준입니다. 이는 제공된 다세대주택 시세보다 높은 수준이나, 단독주택으로서의 가치, 신축 연식, 토지 지분 등을 고려한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 선흘초등학교가 소재하며, 주위 환경은 농촌 지대로 구성되어 있습니다. (세부 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

주거 환경: 조용한 농촌 지역에 위치하며, 단독주택, 숙박시설, 농경지가 혼재하는 환경입니다.

학군: 선흘초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세 비교: 제공된 주변 다세대 주택의 거래 시세와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 상대적으로 높은 편입니다. 이는 단독주택으로서의 개별 가치, 신축 연식, 토지 지분 등을 반영한 것으로 보이나, 실제 시장 가치와의 괴리가 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한 지역, 환경 관련 보전지구 지정 등은 향후 토지 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

권리 관계: 경매 절차상 모든 권리가 소멸되지만, 압류 이력이 다수 존재하는 점은 해당 부동산의 과거 재무 상태를 간접적으로 나타냅니다.

임차인 미상: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리에 위치한 2019년 준공된 단독주택으로, 토지 지분과 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 비교적 신축 건물이며, 토지 지분과 조경수, 돌담, 확장형 발코니 등이 포함되어 평가된 점은 긍정적입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변 다세대 주택 시세 대비 높은 감정가와 임대 관계 미상인 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 단독주택: 2019년에 건축된 비교적 신축인 단독주택으로, 현재 가치를 유지하거나 상승시킬 수 있는 요소입니다.

토지 지분 보유: 약 124평의 토지 지분을 확보하게 되어, 단독주택의 가치를 높이는 중요한 요인이 될 수 있습니다.

일괄 매각: 토지 지분과 건물을 함께 취득할 수 있어, 별도의 토지 매입 절차 없이 온전한 재산권을 확보할 수 있습니다.

자연 친화적 환경: 세계자연유산 지역 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 480,553,900원

주변 시세 (다세대 주택 기준): 최대 약 2억 6천 7백 5십만원 (단, 본건은 단독주택으로 직접 비교 어려움)

본 건은 신축 단독주택이며 토지 지분을 포함하고 있어, 감정가를 기준으로 낙찰 가능성을 판단하되, 주변 시세와의 괴리를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적인 접근 시 예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.