나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50109 [1] 전라남도 순천시 덕월동 1-2 청미래아파트 101동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 덕월동 소재 '도사동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 학교 및 아파트단지, 순천만 생태공원등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 아파트단지까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 3층 307호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 및 소방시설 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 아파트 단지가 북동측과 북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50109 (1)

소재지: 전라남도 순천시 덕월동 1-2 청미래아파트 101동 3층307호

용도: 아파트

감정가: 141,000,000원

토지면적: 35.05㎡ (약 10.6평)

토지지분: 35.045㎡ (약 10.6평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.8981㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건축물 정보

아파트명: 청미래1차아파트

동/호수: 101동 3층 307호

건축년도: 2004년 1월 8일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 3층

총 세대수: 163세대

총 주차대수: 126대 (지상 89대, 지하 37대)

전용면적: 59.90㎡ (약 18.1평)

분양면적 (대략 추정): 건물표제부상 101동의 총 연면적은 17304.2216㎡이며, 163세대 기준 1세대당 약 106.16㎡ (약 32.1평)으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 순천시 덕월동 소재 '도사동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 학교, 아파트 단지, 순천만 생태공원 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 소재 아파트 단지는 북동측 및 북서측으로 세로(가)에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2020년 12월 23일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권금액 97,900,000원)입니다.

등기부채권 총액은 114,155,179원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김종순

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2023년 11월 10일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

임차인 김종순은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본 물건지는 순천시 덕월동의 주거지대에 속하며, 도사동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 학교와 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

순천만 생태공원과 순천만 국가정원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 물건지와 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건지 인근에 순천동초등학교, 순천전자고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 주변 시설

* 편의시설: 도사동 행정복지센터, 마트, 병원 등은 차량 이동 시 이용 가능합니다.

* 문화/여가시설: 순천만 국가정원, 순천만 생태공원 등 관광 및 휴식 공간이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 근저당권이 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 김종순은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 해당 물건의 권리 관계가 낙찰 후 추가적으로 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 상세한 사항은 전문가와 상담을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 덕월동의 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 지니고 있으며, 권리상 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 명도 진행 과정에서의 임차인과의 협의는 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건.

* 순천만 생태공원 등 자연 친화적 환경 인접.

* 권리관계상 인수되는 부담이 없어 명확한 투자 가치 기대.

* 최근 실거래가 비교 시 시세 대비 경쟁력 있는 입찰 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.8981㎡)의 아파트가 2025년 10월 10일에 156,000,000원에 거래되었습니다.

물건의 감정가는 141,000,000원이며, 해당 층수는 3층으로, 11층 매물(156,000,000원) 대비 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다.

또한, 2025년 10월 13일에 거래된 84.8858㎡ 면적의 3층 아파트가 150,000,000원이었던 점을 참고할 때, 본건 역시 3층이라는 점을 감안하여 시세 반영이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 145,000,000원 ~ 155,000,000원 사이로 추정됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 148,000,000원 ~ 155,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.