나이스옥션 법원경매 제주 2026타경63 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 4178 천마에버하임오션 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕해수욕장" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포, 전 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하여, 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)평스래브지붕 지하1층/지상7층 건물내 2층 201호로서, (사용승인일: 2021.06.09)

외벽: 페인팅 및 석재타일 마감 등,
창호: 샷시창 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인젖ㅂ도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6~7m 내외 및 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

물건 비고

-본 건 아파트로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경63 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 4178 천마에버하임오션 2층201호

용도: 아파트

감정가: 360,000,000원

토지면적: 45.12㎡ (약 13.65평)

토지지분: 45.1215㎡ (약 13.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.63㎡ (약 23.79평)

건물지분: 78.6319㎡ (약 23.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 천마 에버하임 오션

- 사용승인일: 2021년 06월 09일

- 용도: 공동주택 (아파트)

- 층수: 지하 1층 / 지상 7층 중 2층 201호

- 총 세대수: 60세대

- 건물 총 면적: 6,971.37㎡

- 공급면적(분양면적): 78.63㎡ (약 23.79평)

- 전용면적: 제공되지 않음

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리에 위치하며, 유명 관광지인 "함덕해수욕장" 북서측 인근에 자리하고 있음.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 소규모 점포, 전, 임야 등이 혼재되어 있음.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 무난한 편임.

* 인접 도로상태

서측으로 폭 약 6~7m, 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 주변 시설

- 함덕해수욕장이 인접하여 해양 레저 및 휴양을 즐기기 좋음.

- 주변에 다양한 식당, 카페, 편의점 등 상업 시설이 분포하여 생활 편의성이 높음.

- 제주 시내 접근성이 비교적 양호하여 행정 및 의료 서비스 이용이 편리함.

- 현재 파악된 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

* 등기부현황

- 말소기준권리: 2022년 08월 12일자 제주시수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 228,000,000원)

- 본 경매 신청 채권자는 제주시수산업협동조합이며, 채권액은 174,430,244원임.

- 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 매각으로 소멸되는 권리가 대부분임. (말소기준권리 이하 순위 모든 권리 소멸)

- 등기부채권 총액: 420,000,000원 (근저당권 합계액 기준)

* 임차인 현황

- 임차인: 강

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 04월 01일

- 대항력: 없음

- 특이사항: 확정일자, 배당신고일자 없음. 보증금 및 차임이 없어 정상적인 임대차 관계로 보기는 어려우며, 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

- 임차인: 권

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 08월 07일

- 대항력: 없음

- 특이사항: 확정일자, 배당신고일자 없음. 상기 임차인과 동일하게 대항력이 없어 명도에 어려움은 없을 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항

- 공동담보로 설정되어 있음.

4. 상권분석

해당 물건은 관광객과 거주민이 모두 이용하는 함덕해수욕장 인근에 위치하여, 배후 수요가 탄탄한 편임.

주변 상권은 관광객을 대상으로 한 식당, 카페, 숙박시설 등이 발달해 있으며, 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있음.

아파트 자체의 상권 분석보다는 주거지로서의 입지 조건이 중요하며, 함덕 지역의 지속적인 개발 및 관광객 증가 추세로 인해 주거 가치는 안정적으로 유지될 것으로 보임.

5. 생활정보

* 편의시설

- 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능함.

- 함덕해수욕장 인근에 다양한 식당, 카페, 편의점, 약국 등이 소재하여 일상생활에 불편함이 없음.

* 교육시설

- 함덕초등학교, 함덕중학교, 제주대사범대학부속고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

* 의료시설

- 함덕 지역 병·의원 및 제주 시내 종합병원을 이용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태

- 감정평가 시 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 어려웠음.

- 따라서, 실제 내부 상태, 이용 상황, 관리 상태 등은 입찰 전 반드시 재확인이 필요함.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당함.

- 특히 고도지구 및 소로3류 저촉 여부는 향후 건물 증축 등에 제약을 줄 수 있으므로 확인 필요.

* 임차인 관련

- 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 요구됨.

7. 종합 의견

본 건은 제주 대표 관광지인 함덕해수욕장 인근에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

등기부상 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됨.

다만, 감정평가 당시 내부 확인이 제한적이었던 점은 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 할 사항임.

관광객 수요 및 제주 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력도 있는 물건으로 평가됨.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근 입지: 함덕해수욕장 접근성이 뛰어나 관광 수요 및 임대 수익 창출 가능성 높음.

* 신축급 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물 상태 기대.

* 권리관계 단순: 인수되는 권리가 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이.

* 제주도 희소성: 제주 지역 아파트 물건의 희소성을 고려할 때 매력적인 투자 대상.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 제외하고, 감정가 360,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

본 건의 입지, 신축 연식, 함덕 지역의 시장 상황 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대에서 낙찰될 가능성이 있음.

투자를 고려한다면, 현장 확인 후 보수적으로 접근하여 320,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있음. (최종 입찰가 결정은 추가적인 시세 조사 및 현장 확인 후 신중하게 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.