나이스옥션 법원경매 제주 2026타경53 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 117-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 "태흥초등학교" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 점포, 양어장, 농경지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건으로 제반 차량의 진입이 용이하며 근거리에 지방도1132호선(일주도로)가 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6m 내외, 북측으로 폭약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 벽돌구조 슬래브지붕 단층 구조로서, [사용승인일:2003.01.02] 외벽 : 치장타일 및 폐인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 바닥 : 장판지깔기 및 타일마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어있으며, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 상세정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경53 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 117-9

용도: 단독주택

감정가: 428,705,090원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 88.73㎡ (약 26.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

총 건축 연면적 (등록 + 미등록): 약 138.65㎡ (약 41.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 태OOOOOO

2. 입지조건

물건의 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 "태흥초등학교" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 점포, 양어장, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건으로 제반 차량의 진입이 용이하며 근거리에 지방도1132호선(일주도로)가 소재하여 제반 교통의 사정은 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시, 전부 제한), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024-10-16)에 해당합니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6m 내외, 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1998-01-30

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 추가 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부요약 (말소기준권리: 2018-05-14 태흥새마을금고 근저당)

토지 등기부

* 소유권 이전 및 증여 내역 다수 확인됩니다.

* 태흥새마을금고의 근저당(총 335,829,895원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

건물 등기부

* 소유권 보존 및 이전 내역 확인됩니다.

* 태흥새마을금고의 근저당(총 335,829,895원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각물건 명세서 참고사항

* 본 건은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(49.92㎡)도 포함하여 매각됩니다.

* 토지 지상의 활잡목, 경계표시를 위한 담장 등도 평가에 포함되었습니다.

* 제시외 건물은 방, 거실, 욕실 및 화장실로 구분되며, 기존 건물의 벽체에 증축된 것으로 보입니다. 거실은 주방과 공유하며, 욕실은 별도 외부 출입이 가능하나 외부 출입로가 담장으로 막혀 있어 기존 건물의 통로를 통해서만 진출입이 가능합니다. (2026. 5. 8. 감정인 사실조회회신)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 남원읍 태흥리는 단독주택과 소규모 점포, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 개발 초기 단계의 주거 지역으로 볼 수 있습니다.

최근 제주 지역 부동산 시장에서 제공된 연립주택(건축년도 2025년) 매매 사례를 보면, 전용면적 약 85㎡의 물건이 2026년 3월 또는 5월에 38,500만원(3억 8,500만원)에 거래되었습니다. 이는 단위 면적당 약 453만원의 시세를 나타냅니다.

본 건은 단독주택이며, 감정평가 상으로는 등록된 건물 면적 88.73㎡와 제시외 건물 면적 49.92㎡를 합한 약 138.65㎡의 건축 면적을 가지고 있습니다.

연립주택 매매 사례와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치를 파악하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다. 다만, 본 건은 단독주택이라는 점, 제시외 건물의 존재, 건축 연도(2003년 사용승인) 등을 고려할 때 직접적인 시세 적용은 제한적입니다.

5. 생활정보

주변 환경

* 주거지, 소규모 상업시설, 농경지, 양어장 등이 혼재된 지역입니다.

* "태흥초등학교"가 북동측 원거리에 위치합니다.

교통 및 접근성

* 제주 일주도로(지방도1132호선)와 인접하여 차량 이동이 용이합니다.

* 북동측 폭 약 6m, 북측 폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 임차인의 대항력이 인정되어 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 법적으로 등기되지 않은 건물이 존재하며, 이는 향후 재건축, 증축, 매매 등에서 법적 제약이나 추가 비용을 유발할 수 있습니다. 현재 구조 및 이용상태에 대한 현장 확인이 중요합니다.

* 토지이용계획: 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원 관련 규제 등 다수의 환경 및 토지이용 제한이 있어 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2003년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 등록된 건물 면적 외에 49.92㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임은 0원으로 신고된 특이사항이 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 소규모 점포, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 일주도로와 인접하여 교통은 용이한 편입니다. 다수의 환경 및 토지이용 규제가 존재하며, 제시외 건물의 법적 지위 및 활용 방안, 임차인과의 관계 정리가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 제주 관광 및 주거 수요 증가에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일주도로 인접: 편리한 교통 접근성은 장점입니다.

* 제시외 건물 활용: 제시외 건물의 합법적인 활용 방안을 모색하거나, 원상복구 또는 철거 후 신축 시 부가가치 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 428,705,090원입니다.

최근 인근 지역에서 거래된 연립주택(패밀리캐슬, 약 85㎡)의 시세가 2026년 3월/5월에 38,500만원(3억 8,500만원)으로 확인됩니다. 이를 면적당 단가로 환산하면 약 453만원/㎡입니다.

본 건은 총 건축 면적 약 138.65㎡(등록 88.73㎡ + 미등록 49.92㎡)를 가지고 있어, 단순 면적 단가 적용 시 이론적 가치는 약 6.28억원으로 산출될 수 있습니다.

하지만 본 건은 단독주택이며, 연립주택과의 직접적인 비교는 어렵고, 제시외 건물, 건축 연도(2003년), 임차인 문제 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 4.28억원을 기준으로, 리스크 요인 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서는 감정가 대비 90~100% 수준인 3억 8천만원 ~ 4억 3천만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황, 현장 조사를 통한 물건 상태 파악, 임차인 관련 사항 명확화 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.