나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50122 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상 20층 중 제6층 제605호로서 외벽 : 석재마감 및 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 타일, 벽지마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링 쿨러설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 1,369,480원(2026.2.5. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50122 (1)

감정가: 188,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (주 )

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층605호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상 20층 중 제6층 제605호

사용승인일: 2021년 12월 15일

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 미납관리비 1,369,480원 (2026.2.5. 현황조사일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 아파트로 이용 중입니다. 토지는 부정형 평지로서 아파트 부지로 이용되고 있으며, 서측으로 왕복 4차로의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수, 소화전, 도시가스, 난방, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 설비 등이 완비되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2022-01-03 접수, 80,760,000원)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차인 이장미(전입/확정 2022-08-02, 보증금 143,500,000원)의 경우 대항력이 없으며, 등기부상 말소 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

채권자인 주택도시보증공사(강제경매, 2024-10-14 접수, 224,260,000원) 또한 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 224,260,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 광양시 중동 일대는 신축 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 교육 시설(동광양중학교 등) 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 지역으로서의 기능이 우수합니다. 주변에 대규모 개발 사업(구봉산관광단지, 어린이테마파크 등)이 진행 중이거나 계획되어 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

광양시는 최근 자원순환단지(쓰레기 소각장, 매립지 등) 설치를 둘러싸고 주민들의 반발이 지속되고 있습니다. 특히 황금동 일대에 폐기물처리시설 설치 계획이 알려지면서 주민들의 우려가 커지고 있습니다. 본건과 직접적인 연관성은 없으나, 대규모 산업 시설 및 폐기물 처리 시설의 잠재적 가능성에 대한 지역 주민들의 민감도가 높아진 상황입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 학교, 상업시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 광양시민광장, 시민체육관 등 공공시설 이용도 비교적 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 동광양중학교가 위치하고 있으며, 초등학교 및 고등학교 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 교통 및 환경

주거 단지로서의 기본적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 최근 광양시에서 자원순환단지 조성 등으로 인해 환경 문제에 대한 주민들의 관심과 우려가 높은 상황입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납관리비

현황조사일(2026.2.5.) 기준으로 1,369,480원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 지역 내 환경 이슈

광양시에서는 자원순환단지(쓰레기 소각장, 매립지 등) 설치와 관련하여 주민들의 반대가 지속되고 있으며, 환경 문제에 대한 주민들의 민감도가 높은 상황입니다. 비록 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 주민들의 환경 이슈에 대한 관심은 향후 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 12월 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 광양시 중동 지역의 주거 편의성이 양호한 입지에 위치합니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 아파트 규모는 전용면적 약 18평으로 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합할 수 있습니다. 다만, 미납 관리비와 지역 내에서 제기되는 환경 이슈(자원순환단지 등)를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 아파트

* 모든 권리 매각으로 소멸, 인수 부담 없음

* 주거 편의성이 양호한 입지

* 아파트 면적이 1~2인 가구에 적합

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 광양 수하임1차 아파트 59.56㎡(전용면적 기준)의 유사 면적 거래 사례를 보면, 2024년 1월 기준으로 1억 700만원 ~ 1억 1천 700만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

상황적으로, 감정가 188,000,000원은 최근 실거래 시세보다 높게 책정되었습니다. 또한, 해당 아파트의 경우 임대보증금 지급 여력이 상실된 사업주체(와이지개발)로 인해 임대보증보험 연장 가입이 필요한 상황이라는 보도가 있으며, 이는 시장의 불안정성을 시사합니다.

따라서, 본건은 감정가보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다. 인수되는 채무가 없고, 신축 아파트라는 장점을 감안하더라도, 현재 시장가치와 잠재적 리스크(미납관리비, 지역 환경 이슈 등)를 종합적으로 고려하여 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 미납관리비: 1,369,480원 (별도 부담)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.