나이스옥션 법원경매 남원 2026타경30017 [1] 전북특별자치도 장수군 번암면 유정리 42 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서강 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 장수군 번암면 유정리 소재 "사치마을"내에 위치하며, 인근은 농가주택, 전 답등의 농경지 및 임야등이 혼재하는 시골 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 본건 남측에 소재하는 "사치로"를 통해 장수군 및 타 시군구로 진출입이 가능한것으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 기준시점 현재 단독주택의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 야4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(절대금지구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(절대금지구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호1 지상에 부합물 성격의 제시외건물 ㉠~㉣이, 일련번호2 지상에 부합물성격의 제시외 건물 ㉤이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상입니다 기타:-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가는 목조 시멘트기와지붕 단층건물로서 외벽:몰탈위 페인팅 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 창호:샷시창호입니다 일련번호 2-나는 블럭조 기와지붕 단층건물로서 내외벽:몰탈위 페인팅 듬 마감 일련번호 2-다는 목조 함석지붕 단층건물입니다 ㉠은 블럭조 스레트지붕입니다 ㉡는 판넬조 판넬지붕입니다 ㉢은 블럭조 스레트지붕입니다 ㉣는 목조 스레트지붕입니다 ㉤는 강파이프조 스레트지붕입니다.

이용상태

일련번호 2-가는 단독주택으로 일련번호2-나는 창고로 일련번호 2-다는 창고로 이용중이며 제시외건물 ㉠은 보일러실로 제시외건물 ㉡는 주택일부로 제시외건물 ㉢은 창고 및 부엌으로 제시외건물 ㉣는 창고로 제시외건물 ㉤은 가추로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2-가에 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨하는 "지적 및 건물개황도"와 "사진용지"와 같이 일련번호 2-가의 부합물 성격의 제시외건물 ㉠~㉤이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상입니다 기타:일련번호2에 등재된 목조 함석지붕 단층창고(33.2㎡)는 일련번호1(유정리 42번지) 지상에 소재하는것으로 등기사항전부증명서상 등재되어 있으나 현장조사 결과 구조,용도 및 면적등으로 보았을때 일련번호3(유정리 41)에 소재하고 있는것으로 확인되었으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 포함.
3. 목록 2. 목조 함석지붕 단층창고(33.2㎡)는 유정리 42번지 지상에 소재하는 것으로 등기사항전부증명서에 등재되어 있으나, 현장조사 결과 유정리 41번지에 소재하는 것으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2026타경30017 (1)

소재지: 전북특별자치도 장수군 번암면 유정리 42 (신주소: 전북특별자치도 장수군 사치길 31-3)

용도: 단독주택

감정가: 38,288,080원

토지면적: 381.20㎡ (약 115.31평)

건물면적: 122.56㎡ (약 37.07평)

건물 제시외면적: 50.60㎡ (약 15.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 특징: 일반목구조, 시멘트기와지붕, 단층 단독주택 (1983년 사용승인)

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(절대금지구역)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 장수군 번암면 소재 "사치마을" 내에 위치하며, 인근은 농가주택, 전 답등의 농경지 및 임야 등이 혼재하는 한적한 시골 농촌지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 본건 남측에 소재하는 "사치로"를 통해 장수군 및 타 시군구로의 진출입이 가능한 것으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 19일 접수된 소상공인시장진흥공단의 가압류 (등기부 을3-1) 입니다.

선순위 권리: 본 물건에는 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항 1.2.1.)

임차인 현황:

* 임차인: 장보아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 및 기타 내용은 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다. 다만, 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 등을 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액: 69,377,439원

1.3. 상권분석

본건은 농촌 마을 내에 위치하여 주변 상권이 발달하지 않았습니다. 주요 상업 시설 및 편의 시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 지역 특성상 대규모 상권 분석보다는 개별 주택으로서의 가치에 초점을 맞춰야 합니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물에 대한 시세 정보는 제공되지 않아 직접적인 비교 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 한적하고 조용한 농촌 환경으로, 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 버스 노선 및 배차 간격 확인이 필요합니다.

편의시설: 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 소재지 이용이 필요하며, 의료, 교육, 쇼핑 등 주요 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

혐오시설: 주변 현황 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 주변 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (전북특별자치도 장수군 번암면 유정리 일대)

1.5. 잠재적 리스크

건물 위치 불일치: 등기부상 유정리 42번지에 등재된 목조 함석지붕 단층창고(33.2㎡)가 실제로는 유정리 41번지에 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 공부와의 차이로, 추후 법적 문제나 행정 절차상 번거로움이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 총 50.60㎡(약 15.31평)의 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이들 건물의 관리 상태 및 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

환금성: 농촌 지역의 단독주택 특성상 매매 시 시간이 소요될 수 있으며, 급매로 인한 시세 하락 가능성도 있습니다.

가축사육제한구역: 토지가 절대금지구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로 활용하는 데 제약이 있습니다.

건축물 노후화: 1983년 건축된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라북도 장수군 번암면 유정리 소재 단독주택으로, 381.20㎡(약 115.31평)의 토지와 122.56㎡(약 37.07평)의 건물, 그리고 50.60㎡(약 15.31평)의 제시외 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 38,288,080원으로 책정되었습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸하므로 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다. 임차인 또한 대항력이 없습니다. 입지상으로는 한적한 농촌 마을에 위치하며, 차량 접근성은 보통입니다. 다만, 등기부상 건물 위치 오류와 제시외 건물의 존재는 주의 깊게 살펴볼 사항입니다. 전반적으로 저렴한 가격으로 취득 가능한 농가 주택으로서의 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리 분석상 깨끗하여 법적 하자 없이 안전하게 취득 가능합니다.

감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

넓은 토지 면적(약 115평)을 활용하여 전원주택, 주말주택, 또는 임대 수익 목적 등으로 다양하게 활용할 잠재력이 있습니다.

자연취락지구 내 위치하여 향후 건축 행위에 대한 추가적인 검토 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 38,288,080원

시세 분석: 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 제공되지 않아 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 본 물건은 농촌 지역의 단독주택으로, 일반적인 아파트나 도심 지역 주택과는 다른 시세 형성 패턴을 보입니다.

보수적 접근: 제시된 감정가 38,288,080원의 70% 수준인 약 26,800,000원부터 입찰 고려가 가능합니다. 이는 본 물건의 지리적 위치, 건물 노후화, 환금성 등을 고려한 수치입니다.

추가 고려사항: 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 활용 가치, 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례 등을 추가로 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 물건의 특성상 낙찰 후 장기간 보유 또는 리모델링 후 매각 전략이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.