나이스옥션 법원경매 전주 2026타경74 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 702-23 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 소재"조촌초등학교" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택등이 소재하는 기존주택지대입니다.

교통상황

본건 토지로 차량출입가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 토지로'다가구 건물부지'로 이용중이며 기호3 : 세장형의 토지로 '주차장'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 북축으로 폭 약 4미터, 서측으로 폭 약6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역(2015-08-28), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(조촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(동산)<도시 및 주거환경정비법> 기호2 : 제2종일반주거지역(2015-08-28), 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(조촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(동산)<도시 및 주거 환경 정비법> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 위 아스팔트슁글지붕 4층으로 외 벽 : 벽돌치장 및 돌붙임 등, 내 벽 : 1층은 인테리어마감 및 2~4층은 타일 및 벽지마감 등, 창 호 : 알미늄샷시 유리창의 구조로서 2012.05.21. 사용승인된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 양호합니다.

이용상태

기호(2-가) : 1층은 근린생활시설, 2~4층은 각각 다가구주택으로 하기와 같이 이용중 입니다. - 1층 : 소매점(카페→먼데이), - 2,3층 : 다가구 4세대, - 4층 : 다가구 2세대로 각각 이용중입니다.

설비내역

기호(2-가) : 위생설비, 난방설비, 승강기 등이 각각 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기 타 : -

물건 비고

1.일괄매각, 목록2.건물 4층 상부에 다락이 소재하며 건물가액에 포함 평가
2.목록3. 주자장으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경74 (1)

채권자: 조OOOOOOOOO

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 702-23

용도: 근린시설

토지 면적: 354.00㎡ (약 107.08평)

건물 면적: 599.59㎡ (약 181.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 1,046,221,480 원

1.4. 매각 정보

경매 구분: 부동산임의경매

매각 방식: 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 일괄매각, 건물 4층 상부에 다락이 소재하며 건물가액에 포함 평가. 2. 주차장으로 이용 중인 토지(목록3) 소재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 소재 "조촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 토지로 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다. 본건 토지의 북측으로 폭 약 4미터, 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(조촌초등학교), 정비구역(동산)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 확인)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 조촌새마을금고의 근저당권 (2012년 5월 31일 접수, 을22/을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(용익권, 담보권, 압류, 가압류 등)는 모두 소멸될 예정이며, 후순위 권리 역시 소멸됩니다.

총 등기부채권액은 683,790,871원입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금/차임)

* 권소영: 보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-05-22, 확정 2023-06-19. 대항력 없음.

* 김동근: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2012-05-30. 대항력 있음.

* 김민정: 보증금 12,000,000원, 차임 1,150,000원, 전입 2025-11-13, 확정 2026-01-22. 대항력 없음.

* 박광진: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-09, 확정 2024-08-05. 대항력 없음.

* 박용운: 보증금 35,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-07-23, 확정 2024-07-23. 대항력 없음.

* 이지영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-01-28. 대항력 없음.

* 이희성: 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-02-23, 확정 2016-01-25. 대항력 없음.

* 임창수: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2025-08-26, 확정 2025-08-26. 대항력 없음.

* 하헌돈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-17. 대항력 없음.

* 황민승: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-23, 확정 2020-03-04. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인 보증금 포함 여부)

제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계"는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인 김동근의 보증금 30,000,000원 또한 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 이는 해당 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높음을 시사합니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 683,790,871원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 주택지대입니다. 건물 1층은 근린생활시설(소매점, 카페)로 이용되고 있어 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설 및 교육시설

본건은 "조촌초등학교" 인근에 위치하여 교육환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 사건

본 사건은 중복 병합되어 진행 중인 사건으로, 관련 절차 진행에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김동근은 대항력을 갖추고 있으나, "인수 보증금 합계 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 명도 계획 수립이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 4층 상부에 다락이 존재하며, 이는 건물가액에 포함되어 평가되었습니다.

* 일부 토지(기호3)는 주차장으로 이용 중이며, 건물(목록2)은 2012년 5월 21일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 여의동에 위치한 근린생활시설 겸 다가구주택입니다. 2012년 준공된 건물로 상태가 양호하며, 1층 상가와 다가구 주택으로 구성되어 다양한 수익 창출이 가능합니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 중복 병합 사건이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축에 가까운 건물 (2012년 준공)

* 1층 상가(카페, 소매점) 및 다가구 주택 구성으로 임대 수익 기대

* 초등학교 인근으로 주거지로서의 안정성 확보

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확함

9. 예상 입찰가

감정가: 1,046,221,480원

인수 보증금: 0원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없는 것으로 보이며, 총 채권액(683,790,871원)을 고려할 때 감정가 수준에서 낙찰될 가능성도 있습니다. 그러나 중복 병합 사건 및 명도 리스크 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

적정 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 8억 4천만원 ~ 9억 4천만원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 시세, 향후 임대 계획, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.