나이스옥션 법원경매 전주 2026타경47 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 987-1 우정아파트 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 소재 '전주남초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 401호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)((보))(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2026타경47 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 987-1 우정아파트 4층401호

용도: 아파트

감정가: 62,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 원OOO (원광신용협동조합)

1.2. 면적 정보

건물면적: 58.89㎡ (약 17.82평)

토지면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

아파트 전용면적: 58.89㎡ (약 17.82평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 우정아파트

사용승인일: 1992년 02월 25일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 401호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 소재 '전주남초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 단지 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.5. 주변 시설 분석

* 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 전주 지역 전반적으로 쓰레기 처리 시설이나 소각장 등이 위치하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을6 근저당권 (원광신용협동조합, 2019년 02월 27일 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권 이전: 이태근 (1998-01-08), 김경희 (2011-02-11)

* 근저당권: 원광신용협동조합 (2019-02-27, 52,500,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서민금융진흥원 (2025-02-18, 11,100,023원) - 말소

* 임의경매: 원광신용협동조합 (2026-01-20, 42,487,672원) - 말소

등기부채권 총액은 63,600,023원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 향후 예상치 못한 법적 문제나 명도 지연의 위험이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서서학동은 전주남초등학교를 중심으로 한 안정적인 주거 밀집 지역입니다. 아파트 단지와 단독주택이 혼재하며, 기본적인 근린생활시설이 발달해 있어 주거 생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 아파트 1세대로 이용 중에 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보 (우정아파트)

* 총 세대수: 195세대

* 주차대수: 총 80대 (지상 2대, 지하 3대 - 동별 주차 가능 대수는 별도 확인 필요)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

임차인 현황에서 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 및 권리 관계를 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1992년 준공된 건물로 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주남초등학교 인근의 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없어 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 감정가 수준은 최근 실거래가와 유사하나, 건물 노후도와 미확인 임대차 관계 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 전주남초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 비교적 명확한 권리관계 (인수되는 권리 없음).

* 최신 실거래가 데이터를 기반으로 합리적인 시세 파악 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 우정아파트(전용 58.89㎡)의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2025년 07월 02일: 6,000만원 (4층)

* 2025년 08월 25일: 6,200만원 (10층)

* 2026년 04월 14일: 6,500만원 (10층)

평균 시세는 약 6,233만원 수준으로, 감정가 6,200만원과 유사합니다.

9.2. 입찰가 산정 (추정)

감정가 6,200만원은 최근 시세 범위 내에 있습니다. 그러나 1992년식으로 건물 노후도가 상당하며, 가장 중요한 임대차 관계가 미상으로 파악되어 낙찰 후 명도 과정에서의 불확실성이 존재합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 이하 또는 최근 실거래가 하단에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 63,000,000원

(임대차 미상 및 건물 노후도를 고려하여 감정가 대비 할인율 적용 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.