나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10066 [1] 경상남도 사천시 백천동 191 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 백천동 소재 「백천저수지」 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 저수지, 사찰, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선 도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

? 기호(1~5) : 완경사지내 부정형의 토지로서 현황 휴경지 상태입니다. ? 기호(6) : 완경사지내 부정형의 토지로서 현황 도로입니다.

인접 도로상태

? 기호(1~4) : 지적도상 맹지로 인근 필지를 통해 진·출입이 가능합니다. ? 기호(5) : 북서측으로 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다. ? 기호(6) : 본건 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1, 2, 3, 4) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지 ? 기호(5) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역) , 자연취락지구(2011-08-04)(백운), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지 ? 기호(6) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역) , 자연취락지구(2011-08-04)(백운), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호 및 같은 법 제45조제1항에 따른 도로(편입면적 213㎡)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1~5]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2026타경10066 (1)

소재지: 경상남도 사천시 백천동 191

용도: 전

감정가: 842,218,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (농업협동조합자산관리회사)

주의사항: 일괄매각. 목록[1~5] 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수).

1.2. 면적

토지면적: 5,798.00㎡ (약 1,753.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 백천동에 소재하며, 「백천저수지」 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 저수지, 사찰, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선 도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호 (1~5) 토지는 완경사지 내에 위치한 부정형의 토지로서, 현재는 휴경지 상태입니다.

기호 (6) 토지는 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현재 현황 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 (1~4) 토지는 지적도상 맹지로, 인근 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

기호 (5) 토지는 북서측으로 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

기호 (6) 토지는 본건 토지 현황 도로로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1~5)는 자연녹지지역이며, 일부 필지는 가축사육제한구역(일부제한 또는 전부제한) 및 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지에 해당합니다.

기호 (5) 및 (6) 토지는 자연취락지구(백운)에 포함됩니다.

기호 (6) 토지는 건축법 제2조 제1항 제11호 및 같은 법 제45조 제1항에 따른 도로로, 편입 면적은 213㎡입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을20 근저당권 (2023-11-28, 농업협동조합자산관리회사, 663,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부현황

* 갑6 (2004-12-09): 김현주 앞으로 소유권 이전 (매매)

* 갑7 (2006-08-25): 김재이 앞으로 공유자전원지분전부이전 (공유물 분할)

* 갑9 (2007-10-23): 박명자 앞으로 소유권 이전 (매매)

* 갑10 (2019-02-22): 송선미 앞으로 소유권 이전 (매매)

* 갑16 (2023-11-28): 정혜연 앞으로 소유권 이전청구권가등기 (매매예약)

* 갑17 (2024-06-11): 진주세무서장 압류 (말소됨)

* 갑18 (2026-01-30): 농업협동조합자산관리회사 임의경매 (말소됨)

* 을20 (2023-11-28): 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (말소기준권리)

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 채권총액

등기부채권 총액은 663,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 백천저수지와 인접한 자연 경관이 좋은 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 사찰, 숙박시설, 농경지가 혼재되어 있어 전원적인 분위기를 형성합니다.

4.2. 발전 가능성

자연녹지지역 및 자연취락지구에 포함된 점은 일부 개발 가능성을 시사하나, 구체적인 개발 행위는 관련 법규 및 지역 조례에 따라 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변 환경상 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농경 및 휴양 관련 시설이 발달했을 것으로 추정됩니다. 사천시 시내와는 일정 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 자연환경

백천저수지 인근의 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본 건은 농지이므로, 목록[1~5]에 해당하는 토지 매각 시 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수되므로 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

기호 (1~4) 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지를 통한 진출입로 확보 방안을 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 경사도

토지가 완경사지로 이루어져 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 개발 제한

자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

6.5. 가축사육제한구역

일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다.

6.6. 소유권 이전 청구권 가등기

정혜연 앞으로 설정된 소유권 이전 청구권 가등기(2023-11-28)는 향후 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 인수 여부 및 말소 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 백천동에 위치한 농업용 토지로서, 백천저수지 인근의 자연 친화적인 환경을 지니고 있습니다. 매각 대상은 토지이며, 감정가는 842,218,000원입니다.

그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 맹지 및 경사도, 개발 제한 지역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 특히, 소유권 이전 청구권 가등기가 존재하므로 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 농업인 또는 관련 자격을 갖춘 실수요자에게 적합할 수 있으나, 일반 투자자에게는 제약이 따를 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연 환경

백천저수지 인근의 쾌적하고 조용한 자연 환경을 선호하는 분에게 적합합니다.

8.2. 토지 잠재 가치

장기적인 관점에서 토지의 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

8.3. 자연취락지구 포함

일부 필지가 자연취락지구에 포함되어 있어, 향후 개발 가능성이 제한적으로 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 없는 물건입니다. 감정가는 842,218,000원입니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 현황, 주변 시세, 법원 경매 동향, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정은 어렵습니다. 본건의 특수성(농지, 가등기 등)을 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.