나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100080 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3232 영어도시 퀸덤1차 아인슈타인 타운 301동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ‘명호초등학교’ 동측 인근에 위치하며 부근은, 아파트단지 및 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재함.

건물의 구조

2009.05.01 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 13층 건 내 13층 1301호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지 내 가로망 및 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

명지동 3232 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 상대보호구역(2024-11-18)(명호초등하교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-18)(명호초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100080 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3232 영어도시 퀸덤1차 아인슈타인 타운 301동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 748,000,000 원

토지면적: 80.44 ㎡ (약 24.33 평)

토지 지분: 80.44 ㎡ (약 24.33 평)

토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

건물면적: 144.50 ㎡ (약 43.71 평)

건물 지분: 144.50 ㎡ (약 43.71 평)

건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 강서구 명지동에 소재하며, ‘명호초등학교’ 동측 인근에 위치함.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 시설 등으로 형성되어 있음.

1.1. 2.교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.1. 3.건물 구조

2009년 5월 1일 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 13층에 위치함.

건물은 철근콘크리트 평슬래브 지붕이며, 외벽은 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 추정됨.

창호는 샷시 창 구조임.

1.1. 4.토지 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설의 건부지로 이용 중임.

1.1. 5.도로 상태

본 건은 공로에 접하여 차량 진출입이 용이하며, 단지 내 가로망 및 주차 시설이 갖추어져 있음.

1.1. 6.토지 이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

또한, 명호초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2011년 5월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)임.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임의경매 개시결정 등기(갑21)는 말소될 예정임.

등기부상 총 채권액은 1,755,155,779 원으로 파악됨.

1.2. 2.말소 예정 권리

* 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (갑4)

* 소유권이전 5번 신탁등기 말소 (갑6)

* 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 중소기업은행 근저당권 (을2)

* 신용보증기금 가압류 (갑17)

* 우진섬유주식회사 근저당권 (을3)

* 중소기업은행 가압류 (갑20)

* 중소기업은행 임의경매개시결정 (갑21) (본 건)

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.2. 4.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임.

임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시설

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 명호초등학교가 있어 교육 환경이 양호함.

근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.3. 2.지역 개발 현황

부산 강서구 명지동 일대는 신흥 주거지역으로 개발이 진행 중이며, 향후 지역 발전 가능성이 있음.

다만, 토지이용계획에 '국가산업단지'가 포함되어 있어, 산업단지와의 거리가 주거 환경에 미치는 영향을 추가적으로 확인할 필요가 있음.

1.3. 3.혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

1.4. 1.아파트 정보

아파트명: 영어도시 퀸덤1차 아인슈타인 타운

주소: 부산광역시 강서구 명지동 3232

사용승인일: 2009년 5월 1일

총 세대수: 1112세대

최고층: 15층

해당 물건 층수: 13층

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

주차 시설: 총 1576대 주차 가능 (내부 JSON 분석 기준)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상인 점은 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 주요 리스크임.

명확한 임대차 내역 확인 및 점유 관계 파악이 필수적임.

1.5. 2.토지 이용계획

'국가산업단지' 인접 가능성으로 인한 잠재적 영향(소음, 환경, 가치 등)에 대한 면밀한 사전 조사가 필요함.

1.5. 3.높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 1,755,155,779 원으로, 낙찰 후 권리 행사 과정에서 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 강서구 명지동에 위치한 신축급 아파트로, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 '국가산업단지' 인접 가능성에 대한 확인이 필요한 점은 주의해야 할 부분임.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 부산 강서구 명지동의 신흥 주거지역 내 위치

* 명호초등학교 인접 및 단지 내 편의시설 이용 용이

* 2009년 사용승인된 비교적 신축급 아파트

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인한 권리 관계의 명확성

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 본 물건은 더 넓은 면적과 높은 층수를 보유하고 있음.

다만, 임대 관계 미확인 등의 리스크 요소를 고려하여, 감정가의 약 80% ~ 85% 수준을 적정 입찰가 범위로 판단함.

현 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 620,000,000 원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.