나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10122 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 529-2 위너스빌1 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 초읍중학교 동측 인근에 위치하는 위너스빌1 4층 401호로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 4층 401호로서, (사용승인일: 2017.06.28 ) 외벽: 석재마감 및 스톤코트마감 등, 내벽: 벽지마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 공동현관설비, 소화전설비, 도시가스 공급시설에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(다세대) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 8M폭 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 박은지)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2026타경10122 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 초읍동 529-2 위너스빌1 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 36.78㎡ (약 11.13평)

건물면적: 58.81㎡ (약 17.79평)

1.2. 건물 상세

건물명: 위너스빌1

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 06월 28일

층수: 총 6층 중 4층 (401호)

1.3. 매각 관련 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 초읍동에 위치하며, 초읍중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 역사문화환경 보존지역에 해당합니다. 역사문화환경 보존지역에 대한 자세한 사항은 관련 부서에 문의가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권이 존재하나, 물건명세서 상의 특이사항 및 첨부된 확약서를 통해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 주식회사케이비국민카드 가압류 (등기 접수일 2023년 08월 28일, 갑3)

3.3. 임차인 분석

임차인: 박은지

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 01일

확정일자: 2021년 05월 25일

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인 박은지(채권양도)는 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 본 건 매수인은 임차인에게 인수해야 할 보증금이 없습니다.

- 임차인 박 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음. (HUG 확약서에 따른 권리 포기 확인됨)

3.4. 인수되는 권리

인수되는 임차보증금: 0원

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액: 243,102,355원 (매각으로 인해 대부분 소멸될 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본 건이 소재한 지역은 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 단지가 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 건물 용도

주변에는 공동주택(아파트, 다세대주택), 단독주택, 상가 등으로 이루어져 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 교육시설

초읍중학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: HUG의 확약서와 인수 보증금 0원으로 권리관계는 명확히 정리되었으나, 계약 진행 시 관련 서류 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획: 역사문화환경 보존지역에 해당하여 향후 건축 행위나 리모델링 시 관련 법규 검토 및 문화체육과 등 관련 부서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 인근 시설: 현재까지 조사된 정보로는 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 초읍동 위너스빌1 4층 401호는 신축 연도(2017년) 대비 비교적 양호한 건물 상태와 편리한 교통 및 주거 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 가장 큰 장점은 임차인 박은지 씨의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없다는 점입니다. 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 매우 깨끗합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원으로 권리 부담 없음.

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 초등학교 및 중학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 차량 및 대중교통 접근성 우수.

* HUG가 채권자로 강제경매 진행으로 안정적인 경매 진행 예상.

9. 예상 입찰가

감정가는 206,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 비슷한 시기에 건축된 주변 다세대주택인 '초읍풍경인포레'(2018년식, 64.51㎡)가 2026년 6월 3일 237,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 전용면적 58.81㎡로, 감정가가 3.5백만원/㎡ 수준이며, '초읍풍경인포레'의 거래가 3.67백만원/㎡와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본건과 유사한 조건 및 면적, 신축 연도를 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 95% ~ 105% 수준인 약 195,700,000원에서 216,300,000원 범위로 분석됩니다.

시세 및 본건의 특수사항(HUG 인수조건 변경, 권리 포기 등)을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근한다면 210,000,000원 내외에서의 입찰을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.